1. 你要咨询的具体问题是什么？
2.       物业公司超出合同范围乱收费怎么办
3.       低层业主是否应该交纳电梯费

你好：

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息，并参考上千万份法院裁判文书数据，以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考！

一、物业公司超出合同范围乱收费怎么办

（一） 结论

根据相关法律规定，你有权拒绝交纳物业公司违反相关规定以及《物业服务合同》约定而擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的部分，但是你仍需按照《物业服务合同》原来的约定交纳相应的物业费。

（二） 应对措施

如果你认为物业公司收费存在不合理的地方，可以采取以下措施维护自己的权益：
1. 和物业公司协商，要求物业公司按照《物业服务合同》履行，不要超出合同范围乱收费；
2. 向业主委员会反馈，由业主委员会及时书面发函至物业公司，要求物业公司停止乱收费的行为，若物业公司拒不改正，业主委员会可以通知全体业主拒绝交纳乱收费的部分，并收集物业公司违反合同约定的证据，准备维权；
3. 向物价局和住建局的物业管理部门投诉，因为前期物业收费需要经过物价局的批准，物价局对物业公司在执行收费规定过程中的违规行为有监管的权利和义务，而住建局的物业管理部门是物业公司的行业管理部门，也有义务对物业公司的违规行为进行处理；
4. 向法院提起诉讼。这里需要注意的是在物业公司上涨物业费后，如果已经有专有部分面积占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主按照上涨的价格交纳了物业费的，无论已经交纳物业费的业主是觉得涨价合理还是没有注意到物业费有所上涨，即使物业公司上涨物业费的程序不合法，法院也会认为上涨物业费的提议得到了业主们的认可，所以大家在交纳物业费时一定要注意。

（三） 特别提示

1. 在你维权的过程中，物业公司可能会采取上门劝说、停水停电、妨碍正常出入等方式来迫使你放弃维权、交纳费用。如果物业公司已经严重妨碍了你的生活，你可以选择报警，平时也要注意保存物业公司妨碍你生活的证据，必要时可以去法院起诉，要求物业公司停止侵害你的正常权利。
2. 随着经济的发展，某些小区的物业费可能确实不足以支撑物业公司所提供的服务，如果物业公司想要上调物业费，那么需要对经营状况核算后公告小区业主，让业主委员会召集业主大会，由专有部分面积占建筑物总面积1/2以上的业主且占业主总人数1/2以上的业主表决通过后才可以上涨物业费，之后再张贴告示告知全体业主，同时将涨价方案上报至住建局的物业管理部门备案，物价部门进行最终核定。
3. 对于没有设立业主大会和业主委员会的小区，物业公司想要调整物业费需要按照以下程序：
   （1） 物业公司应该对上一年度物业公司的经营情况以及调价方案进行审计，并且取得审计报告；
   （2） 在小区内公示调价方案和审计结果，并且书面告知小区所在地的街道办事处、居民委员会、物价局以及住建局的物业管理部门；
   （3） 公示结束后，调价的方案必须经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，并将结果在小区内公示；
   （4） 公布物业公司调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。
4. 如果业主委员会没有经过法定程序就私下与物业公司签订了物业费涨价合同，对于这样的行为，受到侵害的业主可以采取以下措施维护自己的合法权益：
   （1） 业主可以选择向小区所在地的住建局的物业管理部门或者街道办事处投诉，让上述机构责令业主委员会撤销决定并通告全体业主；
   （2） 业主也可以向人民法院起诉，请求法院撤销业主委员会的决定，业主的撤销权需要在知道或者应当知道业主委员会做出决定之日起一年内行使。
   值得注意的是，业主行使撤销权时撤销的是业主委员会的决定，而不能直接撤销业主委员会与物业公司签署的合同。

二、低层业主是否应该交纳电梯费

（一） 结论

低层业主也应当缴纳电梯费。因为电梯是楼内全体业主的共用财产，电梯运行维护费用应该由楼内全体业主按建筑面积合理分摊、共同承担。所以不管是否使用电梯，都需要承担电梯费用。

（二） 法律分析

1. 住宅的电梯系统属于共有部分中的共用设备，产权上属全体业主所有，功能上供全体业主使用。按照相关规定，住宅共有部分由物业公司统一负责维护管理，其费用由全体业主分摊，所以电梯运行维护费用也应由全体业主分摊。
2. 如果一层业主以不乘坐电梯为由拒绝交纳电梯运行维护费，那么其他楼层的业主也会效仿，结果必然导致没有人交纳电梯费用，电梯服务也就因而停止，最终损害的还是全体业主的利益。

（三） 特别提示

1. 业主可以自行查询一下自己所处的市有没有关于低层业主电梯运行服务费可以减免的相关规定，如果业主所在的市有相关规定，那么可以要求物业公司按照相关规定执行。例如江苏省苏州市规定，电梯费分为电梯使用费、电梯管理费及电梯更新费，不带负一层楼房的一楼业主不需要支付电梯使用费，但因电梯是公共设施，每位业主都要承担维护责任。
2. 在不违背现行法律规定的前提下低层业主可以和物业公司协商，让物业公司对电梯费用进行一定的优惠，如果物业公司同意优惠，双方可以对之前《物业服务合同》中关于电梯费的内容重新约定，注意这里一定是书面的约定并且需要双方签字，以免日后发生纠纷时没有相关凭证加以证明。