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物业费是如何定价的

时间:2018-08-24 浏览量:17192 律师: 康智刚

法律咨询问题
  1. 你要咨询的具体问题是什么?
  2.       物业费是如何定价的
  3.       低层业主是否应该交纳电梯费
  4.       买二手房时原业主欠缴的物业费如何处理

法律咨询意见书
你好:

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息,并参考上千万份法院裁判文书数据,以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考!

一、物业费是如何定价的

(一) 法律分析

  1. 在小区刚刚建成时物业费由开发商和前期物业公司协商决定,这时物业费的价格只要在管理部门公布的调整价位内就是合法的。开发商在聘用前期物业公司时,前期物业公司应根据开发商提出的物业服务内容、服务等级标准并结合小区的情况制定前期物业服务方案,进行物业费成本预算,然后向相应的物价局提出物业服务标准和收费等级申请,待核定前期物业服务费试行收费等级和价格标准后再与开发商签订《前期物业服务合同》。购房人购买新建商品房时,应当对《前期物业服务合同》中相关内容予以书面确认。另外,开发商在售房时应明示物业服务费试行标准。试行标准至首次业主大会确定物业公司并签订《物业服务合同》之日终止。
  2. 在小区已经成立业主委员会后物业费就实行市场调节价,由业主委员会和物业公司自行协商制定收费标准,经业主大会占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意后,再由业主委员会将物业费价格上报物价局和住建局的物业管理部门,由物价局和住建局的物业管理部门共同确认。
  3. 在前期物业服务合同期满但未成立业主委员会的时候,物业费由物业公司与全体业主在公布的指导价范围内重新约定,该约定必须经过占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。

(二) 特别提示

  1. 如果认为物业公司收费不合理可以采取以下措施:
    (1) 找业主委员会,让业主委员会与物业公司进行协商,确定一个合适的价格;
    (2) 向物价局和住建局的物业管理部门投诉,因为前期物业收费需要经过物价局的批准,物价局对物业公司在执行收费规定过程中的违规行为有监管的权利和义务;而住建局的物业管理部门是物业公司的行业管理部门,也有义务对物业公司的违规行为进行处理;
    (3) 向当地的消费者协会投诉;
    (4) 向法院提起诉讼。
  2. 针对商品房的物业收费,相关部门对收费的价格并没有明确的限制,而是执行市场调节价,物业公司收费标准主要由物业公司所能提供的物业服务来决定,服务项目越多,服务质量越高,收费标准相应也越高。

二、低层业主是否应该交纳电梯费

(一) 结论

低层业主也应当缴纳电梯费。因为电梯是楼内全体业主的共用财产,电梯运行维护费用应该由楼内全体业主按建筑面积合理分摊、共同承担。所以不管是否使用电梯,都需要承担电梯费用。

(二) 法律分析

  1. 住宅的电梯系统属于共有部分中的共用设备,产权上属全体业主所有,功能上供全体业主使用。按照相关规定,住宅共有部分由物业公司统一负责维护管理,其费用由全体业主分摊,所以电梯运行维护费用也应由全体业主分摊。
  2. 如果一层业主以不乘坐电梯为由拒绝交纳电梯运行维护费,那么其他楼层的业主也会效仿,结果必然导致没有人交纳电梯费用,电梯服务也就因而停止,最终损害的还是全体业主的利益。

(三) 特别提示

  1. 业主可以自行查询一下自己所处的市有没有关于低层业主电梯运行服务费可以减免的相关规定,如果业主所在的市有相关规定,那么可以要求物业公司按照相关规定执行。例如江苏省苏州市规定,电梯费分为电梯使用费、电梯管理费及电梯更新费,不带负一层楼房的一楼业主不需要支付电梯使用费,但因电梯是公共设施,每位业主都要承担维护责任。
  2. 在不违背现行法律规定的前提下低层业主可以和物业公司协商,让物业公司对电梯费用进行一定的优惠,如果物业公司同意优惠,双方可以对之前《物业服务合同》中关于电梯费的内容重新约定,注意这里一定是书面的约定并且需要双方签字,以免日后发生纠纷时没有相关凭证加以证明。

三、买二手房时原业主欠缴的物业费如何处理

(一) 结论

由于所欠的物业费是建立在原业主和物业公司签订的《物业服务合同》关系之上的,因此欠缴的物业费应该由原业主自己承担,作为新业主的你没有义务支付该部分物业费。你只有与物业公司签订新的《物业服务合同》或者是入住后才需要开始交纳物业费。

(二) 应对措施

如果物业公司已经来找你让你缴纳原业主遗留的物业费了,你可以采取以下措施:
1. 直接告诉物业公司让他们去找原业主追缴,你没有交纳的义务,如果物业公司声称要起诉你,你也不必担心,因为这是不会得到法院支持的;
2. 如果物业公司为了逼迫你交纳原业主所欠的物业费而严重干扰了你的正常生活,你可以选择直接起诉物业公司,也可以选择先将物业费交纳了,再去找原业主追偿;
3. 如果房屋是通过中介买的,那么可以让中介去找原业主,由中介去解决这个问题。

(三) 特别提示

  1. 为了避免发生欠缴二手房物业费的纠纷,建议你在办理二手房过户前就要求卖方先将物业费结清,并且出示结清的凭证,如果卖方尚未结清欠费,你应该要求卖方先结清,或者双方协商解决;也可以在付房款的时候留出部分尾款,作为物业交割保证金,数额可以由你们协商确定,等到物业顺利完成交接后,你再把这笔钱交付给卖方,若卖方恶意拖欠物业费,可直接用物业交割保证金支付所欠物业费,这样就大大降低了你承担物业费欠费的风险。
  2. 在二手房买卖交接的过程中还有以下几点可以提醒买卖双方注意:
    (1) 除了上述的物业费以外,还有水、电、煤气、暖气等生活用费需要结清,建议买卖双方在办理过户前就先将这部分结清。
    (2) 维修基金的结算与更名。由于房屋交接时可能会遇到卖方尚未交纳维修基金或维修基金已经使用的情况。卖方可能会认为维修基金是“送”的买方的,未交纳部分或不足部分当然由买方自行交纳;但买方也可能认为,卖方应当足额交纳后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订房屋买卖合同时,应当明确维修基金的结算数额。
    (3) 检验房屋的配套设施和附属设施。需要检验房屋的钥匙、门窗是否完好,房屋的主体结构是否有改变,以及比较容易忽视的下水道堵塞和墙面渗水等问题,如果买方发现问题应该积极与卖方协商解决。

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