1. 你要咨询的具体问题是什么？
2.       业主是否可以少交、不交物业费
3.       物业费是如何定价的
4. 房屋目前是以下哪种状态？
5.       已经交房入住
6. 你想要少交、不交物业费的原因是什么？
7.       物业公司未提供合同约定的服务或提供的服务质量达不到合同约定的标准

你好：

非常感谢你对我们的信任与支持。以下法律意见是根据你填写的信息，并参考上千万份法院裁判文书数据，以及业内资深法官、律师、法律专业工作者的集体智慧生成。供你参考！

一、是否可以少交、不交物业费

（一） 结论

如果你有足够的证据证明物业公司未提供合同约定的服务或提供的服务质量达不到合同约定的标准，就可以要求少交或者不交物业费。

（二） 法律分析

1. 业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主都有约束力。你有义务根据合同约定向物业公司按时缴纳物业费。司法实践中，一般只有物业公司没有完全按照《物业服务合同》的要求履行职责的情况下，你才可以少交或者不交物业费。
2. 如果你有充分的证据证明物业公司未提供合同约定的服务或提供的服务质量达不到合同约定的标准，基本可以认定物业公司没有完全履行《物业服务合同》，你可以据此要求少交甚至是不交物业费。

   （三） 行动建议

   物业公司未按《物业服务合同》提供服务，你可以采取以下措施：
   1. 向物业公司反映，要求物业公司及时整改；
   2. 向业主委员会反映，由业主委员会出面要求物业公司及时整改或者降低物业费；
   3. 物业公司拒不配合整改，或者不同意减交物业费的，可以召开业主大会更换物业公司。

（四） 特别提示

1. 哪些情况可以拒交物业费
   （1） 对于物业公司要求交纳的费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；
   （2） 物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据如：小区卫生脏乱差的视频或照片、物业公司拒绝服务的通话记录等，并积极寻求解决办法；
   （3） 物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；
   （4） 物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交；
   （5） 物业公司擅自提高物业服务的收费标准，业主对擅自提高的部分可以拒交。
2. 没有正当理由，不交物业费会有哪些后果
   （1） 根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业费。若违反《物业服务合同》的约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业费的，业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
   （2） 物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费的，是要向物业公司承担违约责任的。
3. 物业公司没有按照《物业服务合同》的要求提供服务时，如何维权
   （1） 物业公司没有按照《物业服务合同》的要求提供物业服务，已经构成违约了。业主可以用拍照、摄像或录音等手段记录物业公司违约的情况，作为要求物业公司承担违约责任的证据。
   （2） 主动与物业公司交涉或者向物业公司提出建议或看法。在物业公司收取物业费的时候，告诉物业公司哪些服务做的不到位，不应当收取物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司以拖欠物业费起诉你，你可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。
   （3） 鉴于享有《物业服务合同》解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反映诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡（镇）政府沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。

二、物业费是如何定价的

（一） 法律分析

1. 在小区刚刚建成时物业费由开发商和前期物业公司协商决定，这时物业费的价格只要在管理部门公布的调整价位内就是合法的。开发商在聘用前期物业公司时，前期物业公司应根据开发商提出的物业服务内容、服务等级标准并结合小区的情况制定前期物业服务方案，进行物业费成本预算，然后向相应的物价局提出物业服务标准和收费等级申请，待核定前期物业服务费试行收费等级和价格标准后再与开发商签订《前期物业服务合同》。购房人购买新建商品房时，应当对《前期物业服务合同》中相关内容予以书面确认。另外，开发商在售房时应明示物业服务费试行标准。试行标准至首次业主大会确定物业公司并签订《物业服务合同》之日终止。
2. 在小区已经成立业主委员会后物业费就实行市场调节价，由业主委员会和物业公司自行协商制定收费标准，经业主大会占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意后，再由业主委员会将物业费价格上报物价局和住建局的物业管理部门，由物价局和住建局的物业管理部门共同确认。
3. 在前期物业服务合同期满但未成立业主委员会的时候，物业费由物业公司与全体业主在公布的指导价范围内重新约定，该约定必须经过占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。

（二） 特别提示

1. 如果认为物业公司收费不合理可以采取以下措施：
   （1） 找业主委员会，让业主委员会与物业公司进行协商，确定一个合适的价格；
   （2） 向物价局和住建局的物业管理部门投诉，因为前期物业收费需要经过物价局的批准，物价局对物业公司在执行收费规定过程中的违规行为有监管的权利和义务；而住建局的物业管理部门是物业公司的行业管理部门，也有义务对物业公司的违规行为进行处理；
   （3） 向当地的消费者协会投诉；
   （4） 向法院提起诉讼。
2. 针对商品房的物业收费，相关部门对收费的价格并没有明确的限制，而是执行市场调节价，物业公司收费标准主要由物业公司所能提供的物业服务来决定，服务项目越多，服务质量越高，收费标准相应也越高。