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黄蕊、王敬军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

时间:2018-05-21 浏览量:16678

河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫01民终514号
上诉人(原审原告):黄蕊,女,1979年4月23日出生,汉族,住河南省邓州市。
委托诉讼代理人:崔颢,河南华融律师事务所律师。
上诉人(原审被告):王敬军,男,汉族,1978年8月20日出生,住河南省安阳市内黄县。
委托诉讼代理人:董超,河南惠发律师事务所律师。
上诉人黄蕊与上诉人王敬军房屋租赁合同纠纷一案,不服河南省郑州市金水区人民法院(2017)豫0105民初12303号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄蕊上诉请求:1.将判决主文第一项改判为“王敬军于判决生效后支付原告黄蕊租金161280元,违约金89600元,电费7372.3元”。2.增加判决王敬军对欠付租金按《租赁合同》第五条第5款支付每日896元违约金(自起诉之日至实际还款之日),暂诉1万元。3.王敬军承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由:黄蕊诉王敬军合同纠纷一案,依据《租赁合同》及《租赁协议附件》约定的租金每期付6个月,租金标准年10%递增,2016年7月30日至2017年7月30日的租金为每月26880元,2016年12月30日应交纳2017年1月30日至2017年7月30日共计6个月的租金161280元。一审法院计算租金时没有将递增10%计算进去。违约金的计算方式为:每逾期一日,按日租金标准支付违约金,也即每逾期支付租金一日,承担896元的违约金,直至租金结清。王敬军在拖欠半年房租的情况下单方撕毁协议,已经严重违约,其不仅应支付该6个月的租金,更应对逾期支付租金的行为承担每日896元违约金,直至租金结清为止。
王敬军辩称,上诉人黄蕊并非合同当事人,并不具备诉讼主体资格;一审判决第二项解除上诉人王敬军和宋洪亮之间的合同关系并非上诉人黄蕊在一审中的诉讼请求。上诉人黄蕊在一审中的诉讼请求是解除黄蕊和上诉人王敬军之间签订的租赁协议以及补充协议;一审判决的违约金数额没有法律依据,超出了合同法关于违约金数额不得超过争议标的数额30%的上限。上诉人黄蕊的起诉状和上诉状的签名明显不是同一人,涉嫌虚假诉讼。
王敬军上诉请求:1.依法撤销金水区人民法院(2017)豫0105民初12303号民事判决书判决结果第一项;2.本案一、二审诉讼费由黄蕊承担。上诉理由:一、黄蕊并非合同签订人,根本不具备原审原告主体资格。2011年8月16日,王敬军与舒洪亮签订租赁协议,舒洪亮将涉案房屋租给王敬军使用。2013年5月20日,王敬军又与舒洪亮签订了租赁协议附件,双方就租赁协议的内容进行了补偿约定。但是,本案的黄蕊并非租赁协议及附件的任何一方当事人,根本就不享有租赁协议及附件约定的权利、义务。二、黄蕊的所谓经济损失依法应当由舒洪亮承担,王敬军不应当承担任何赔偿责任。同时,由于舒洪亮和黄蕊之间存在矛盾纠纷,导致王敬军无法正常经营,王敬军保留起诉舒洪亮赔偿经济损失的权利。
黄蕊辩称,舒洪亮与上诉人王敬军签订的租赁合同涉及的房屋系舒洪亮与黄蕊的共同财产,舒洪亮的行为不仅仅是他一个人的法律行为也代表了黄蕊,舒洪亮与黄蕊离婚析产后将该房屋分割给了黄蕊,与王敬军的租赁合同由黄蕊继续履行,并通知了王敬军。所以黄蕊应为适格的原审原告。关于违约金及租金的损失,应有王敬军向黄蕊支付。
黄蕊向一审法院起诉请求:1、判令被告支付拖欠的房租161280元(计算方法为2017年1月30日至2017年7月30日,每月26880元),违约金89600元(计算方法为26880÷30×100天),电费7372.3元,物业费2016元,合计260268.3元。2、判决解除原被告之间的《租赁协议》及补充协议,判令被告将原告的房屋恢复原状并还给原告。3、判令被告支付交还房屋前应付的房屋前应付的租金和水电费、物业费,并对欠付租金按《租赁协议》第五条第5款支付违约��(自起诉之日至交还房屋之日)。4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等。
一审法院认定事实:1、2011年8月16日,甲方舒洪亮与乙方王敬军签订《租赁协议》一份,主要约定:甲方提供主语城一号商铺租给乙方经营。期限:自2012年7月30日起到2018年7月30日至。房屋使用费用每月按照当年价格收取。租金交付方式:按半年交纳租金,每次交付6个月租金。合同期间,甲方不得擅自增加房租。2、乙方应在租金期内提前一个月交付下一季度的租金。乙方缴纳合同押金10800元。合同期间房屋的转让和转租权归乙方,转让后收租归甲方。乙方未能及时足额交付租金,每逾期一日,甲方按照月租金折合日租金的双倍向乙方加收。除不可抗力因素,甲乙双方均不得提前终止或变更本协议;本协议使用期未满,因特殊原因,乙方提出终止合同的,要至少提前三个月���知甲方,并征得甲方同意,合同终止。如乙方自行终止合同,甲方有权要求乙方赔偿损失,剩余房租及押金甲方概不退还。乙方尽到提前3个月通知甲方的义务,甲方应原数退还合同押金10800元。甲方不得无故扣押乙方财务或少退押金。
2、2013年5月20日,甲方舒洪亮与乙方王敬军签订《租赁协议附件》一份,主要约定:自2013年7月30日至2018年7月30日止,租金变动方式为每年逐步递增10%,期限内按照此方式执行,期限年满之后按照当年市价另议。原合同第二条期限变动为按照本合同期限执行。2013年7月30日至2014年7月30日租金为20160元/月,每半年交一次。每年按原合同递增10%至到2018年合同终止。在合同终止后,乙方负责把房屋恢复到原状。其他方面(除第一条外)均按照原合同内容执行,本协议为原合同补充条款。
3、2013年10月28日,舒洪亮与黄蕊签订《离婚协议书》一份,主要约定:男方舒洪亮与女方黄蕊因夫妻感情破裂,自愿离婚,经双方协商,对有关事项达成协议:金水区三全路主语城1号商铺门面房归女方所有。
4、2017年10月12日,河南安泰物业管理有限公司文苑管理处,出具的证明显示:兹证明文化北路50号楼2号楼1单元1-2层附1号商铺租户麻婆豆腐截止2017年3月12日欠电费7372.3元。
另查明,原被告签署房屋租赁合同后,原告将房屋交付给被告使用,被告将房租向原告支付至2017年1月,2017年3月被告从原告房屋处搬离,并将钥匙通过第三方交给原告,2017年7月原告将房屋再次出租。
一审法院认为,合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中,舒洪亮与王敬军签订房屋租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,原被告均应自觉履行。根据原被告所提供的证据,被告在2017年3月搬离承租房屋,原告于2017年7月将房屋又租于他人,原被告以其行为已经解除了彼此之间的租赁关系,故该院对原告解除《租赁协议》及补充协议的诉求,予以支持。按照协议约定,被告应当向原告支付房租,并且租赁合同本依约应在2018年终止,被告拖欠房租且擅自提前终止合同,已经构成违约,故该院对原告请求的合理部分租金及违约金予以支持。经该院核算,截止2017年3月,王敬军应付黄蕊租金60480元(2017年1月至2017年3月30日之间的房租为20160×3),扣除王敬军已经支付的10800元押金,王敬军仍应支付租金49680元。关于违约金,原告所请求数额过高,该院酌定以两个月租金为宜,即40320元。原告所请求的电费7372.3元,符合法律规定,该院予以支持。所请求的物业费2016元及涉案房屋恢复原状,证据不力,该院不予支持。被告辩称未��约,不应向原告支付费用,证据不力,该院不予采信。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定,判决:一、被告王敬军于判决生效后支付原告黄蕊租金49680元、违约金40320元,电费7372.3元。二、解除舒洪亮与被告王敬军于2011年8月16日签订的《租赁协议》及2013年5月20日签订的《租赁协议附件》。三、驳回原告黄蕊其他诉讼请求。案件受理费5204元,由原告黄蕊负担3470元,由被告王敬军负担1734元。
本院二审期间,黄蕊提交舒洪亮情况说明一份,拟证明签订租赁合同时舒洪亮是代表夫妻双方签订的,舒洪亮与黄蕊离婚后租赁合同的租赁权利由黄蕊独立行使。并提交与王敬军的短信记录资料两页,证明王敬军向黄蕊支付房租经常拖延,且王敬军知��黄蕊已经与舒洪亮离婚并取得单独所有权,且王敬军与黄蕊之间沟通过是否换租赁合同,但因为王敬军迟延支付租金等行为,黄蕊表示等该合同履行完之后再重新签订。主要证明王敬军知道黄蕊已取得单独所有权。
王敬军质证称,该份证据一审中并未提交,不应当作为新的证据,也不是因为客观原因无法收集到;舒洪亮与黄蕊有利害关系,情况说明缺乏客观性;说明人未出庭,说明的真实性无法核实。短信资料是打印件,真实性无法核实,王敬军本人记不清该内容。
针对黄蕊提供的证据,因证人未出庭作证,对该情况说明无法核实;短信资料黄蕊未提供原始载体相核对,故本院对证据不予采纳。
二审庭审后,王敬军申请对黄蕊的起诉状、上诉状中黄蕊签名的笔迹的真实性进行签定,鉴于黄蕊有符合法律规定的委托诉讼代理人,本院对王敬军该申请不予许可。
二审查明的事实除一审查明的事实一致外,另查明:根据涉案协议的约定,“2013年7月30日至2014年7月30日租金为20160元/月,每半年交一次。每年按原合同递增10%至到2018年合同终止”。经计算2016年7月30日至2017年7月30日每月的租金为26833元。截止2017年3月,王敬军应付黄蕊租金80499元(2017年1月至2017年3月30日之间的房租为26833×3),扣除王敬军已经支付的10800元押金,王敬军仍应支付租金69699元。关于违约金,根据本案的具体情形,黄蕊主张的数额过高,本院认为按一个月租金26833元为宜。
本院认为,根据查明的本案事实,涉案租赁协议签订时,黄蕊与舒洪亮在婚姻关系存续期间,涉案房屋在黄蕊与舒洪亮离婚后归黄蕊所有,王敬军向黄蕊支付过租金,黄蕊具有本案的原审原告的诉讼主体资格。根据涉案协议的约定,“2013年7月30日至2014年7月30日租金为20160元/月,每半年交一次。每年按原合同递增10%至到2018年合同终止”。经计算2016年7月30日至2017年7月30日每月的租金为26833元。截止2017年3月,王敬军应付黄蕊租金80499元(2017年1月至2017年3月30日之间的房租为26833×3),扣除王敬军已经支付的10800元押金,王敬军仍应支付租金69699元。关于违约金,根据本案的具体情形,黄蕊主张的数额过高,本院认为按一个月租金26833元为宜。黄蕊所请求的电费7372.3元,符合法律规定,一审法院予以支持正确。
黄蕊上诉主张部分成立,本院据实予以支持,其对违约金增加1万元的上诉主张,属于二审增加的诉讼请求,调解不成,黄蕊可另寻法律途径解决。
王敬军上诉关于一审判决的违约金过高,本院据实予以支持,对其他上诉请求不予支持。
综上,一审判决认定基本事实清楚���但租金、违约金计算的数额不当,本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:
一、维持河南省郑州市金水区人民法院(2017)豫0105民初12303号民事判决第二项;
二、撤销河南省郑州市金水区人民法院(2017)豫0105民初12303号民事判决第一项、第三项;
三、上诉人王敬军于判决生效后十日内支付上诉人黄蕊租金69699元,违约金26833元,电费7372.3元;
四、驳回上诉人黄蕊的其他上诉请求;
五、驳回上诉人王敬军的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5204元,由上诉人黄蕊负担2000元,由上诉人王敬军负担3204元;二审案件受理费5451.6元,由上诉人黄蕊负担2700元,由上诉人王敬军负担2751.6元。
本判决为终审判决。
审判长  李传炜
审判员  黄智勇
审判员  贾建新

二〇一八年三月二十二日
书记员  胡 枭

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