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河南瑞祥物业管理有限公司与郑州高新实业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

时间:2018-08-25 浏览量:17180

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0191民初571号
原告河南瑞祥物业管理有限公司,住所地河南省郑州市金水区宋砦东路2号院4号楼3单元38号。
法定代表人赵天增,总经理。
委托代理人程冉,河南创力律师事务所律师。
委托代理人张欢喜,河南创力律师事务所实习律师。
被告郑州高新实业有限公司,住所地河南省郑州高新技术产业开发区合欢街5号。
法定代表人牛道乐,董事长。
委托代理人吴跃永,上海市傅玄杰(郑州)律师事务所律师。
委托代理人田兵,上海市傅玄杰(郑州)律师事务所律师。
原告河南瑞祥物业管理有限公司与被告郑州高新实业有限公司物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人程冉、张欢喜到庭参加诉讼,被告委托代理人吴跃永、田兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2012年12月20日,原告与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会签订《高新·锦华苑物业服务合同》约定:服务期间自2013年1月1日至2015年12月31日止;商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.2元向原告交纳。合同签订后,原告即入驻该项目,被告并未依约支付物业费用,为维护原告合法权益,请求判令:被告向原告交纳物业服务费363977.5元(其中包括35号楼附21、附28、附35、附37、附38、附39、附40、附42、附44、附45以及36号楼附1、附12、附13、附14、附15号2013年1月1日至2015年10月31日期间的物业费;38号楼附1号至附8号以及37号楼附1号至附7号2013年1月1日至《商品房买卖合同》约定交房之日止的物业费)及滞纳金(滞纳金自2015年11月1日起,以363977.5元为基数按照日千分之一的标准计算至实际付清之日止)。
被告辩称:被告名下的房产有郑州高新技术产业开发区金菊街16号36号楼附12-14号、附1号并无房产信息;35号楼附40号、42号、44号、45号。原告诉请的剩余房产均不在被告名下。2013年1月1日至2015年12月31日期间,原告从未催收过物业费,其诉请2015年1月9日之前的物业费已经超过诉讼时效。被告作为锦华苑小区的建设单位,是拥有该小区物业面积较大的业主,对业主委员会聘请原告提供物业服务,并签订物业服务合同完全不知情,对原告提交物业服务合同的合法性有异议。原告从未公示物业费标准,被告也从未参与商业用房物业服务价格的讨论和协商,物业服务合同确定的物业费标准不符合法定程序,且与原告提供的物业服务水平不相符。被告名下的商业用房与锦华苑小区相对独立,原告从未对商业用房范围内进行过清扫,也没有安保巡逻。被告从未享受原告提供的物业服务,原告的诉请无事实依据,不能成立。
经审理查明:2012年12月20日,原告与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会签订《高新·锦华苑物业服务合同》一份,约定:1、原告对郑州高新区锦华苑小区进行物业管理,物业类型为住宅、商业;2、原告的管理事项包括:(1)房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理,共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等;(2)附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,公共环境卫生、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等;(3)交通与车辆停放秩序的管理等,维护公共秩序,包括巡视、门岗执勤等;3、原告的管理期限暂定三年,自2013年1月1日至2015年12月31日;4、原告需按照下列约定,实现目标管理:(1)房屋外观;(2)设备运行;(3)房屋及设施、设备的维修、养护;(4)公共环境;(5)绿化;(6)交通秩序;(7)公共秩序维护与协助消防和紧急救援等;(8)房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修;(9)业主和业委会对原告的满意率达到80%;上述(1)-(8)项物业管理服务质量标准详见附件1;5、本物业管理公共服务费、多层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.5元向原告交纳;高层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.31元向原告交纳;商业用房按其拥有面积每月每平方米2.2元向原告交纳;幼儿园由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.95元向原告交纳;业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的,自逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金;6、原告每半年收取一次物业管理服务费,收费时间为每年4月1日起,收取1-6月份费用;9月1日起收取7-12月费用;第一次收费开始时间为2013年2月1日,可收取2013年1-6月的物业管理服务费。
截止本案庭审,初始登记所有权人为被告的房产包括:郑州高新技术产业开发区金菊街16号35幢1-2层附40号、42号、44号、45号以及36幢1-2层附12、13、14号。原告诉请的其他房产已经出售。原告街金菊街原、被告均未提供金菊街16号36号楼附1号的房产信息。2016年3月30日,原告委托河南创力律师事务所向被告送达催缴物业费的律师函一份,要求被告结清2013年1月1日起至2015年10月31日期间的物业费用。现原、被告因物业费纠纷协商未果,遂引起本案纠纷。
另查明:2015年10月31日之后,原告不再为郑州高新区锦华苑小区提供物业服务。
以上事实由原告提交的下列证据及庭审笔录在案佐证:原告提交《高新·锦华苑物业服务合同》一份、律师函及委托书各一份;被告提交的房屋初始登记表复印件四份、《商品房买卖合同》一组、出租协议二份、房屋所有权证复印件一份。
原告提交照片二张,不足以证明其提供物业服务的具体情况,本院不予采纳;原告提交个体工商户登记资料、金菊街16号35号、36号、37号、38号楼房信息、商品房预售合同备案表,不足以完全证明原告诉请房产的所有权人信息,上述房产信息应当以被告提交的初始登记表、《商品房买卖合同》及房屋所有权权证复印件为准,对原告的上述证据,本院不予采纳。
本院认为:原告与郑州高新技术产业开发区锦华苑业主委员会2012年12月20日签订的《高新·锦华苑物业服务合同》均系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的禁止性规定,合同当事人应当诚实信用地履行合同义务。根据《物业管理条例》第四十条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定”。本案中,《高新·锦华苑物业服务合同》中对多层住房、高层住房、商业用房的物业费标准分别定价,但商业用房毗邻市政道路,与住房管理区域内的公共道路、公共绿化、公共设施及安保设施相对独立,原告应当举证证明其向被告提供了区别与住房管理区域的物业服务。因原告并未提交证据证明其向被告提供物业服务的情况,应当由原告承担举证不能的法律后果,故原告请求被告支付2013年1月1日至2015年10月31日期间的物业费及滞纳金,无事实依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
驳回原告河南瑞祥物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费10558元,由原告河南瑞祥物业管理有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状一式七份,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费,并将缴费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王 青
审 判 员 汪 涛
人民陪审员 许 婷

二〇一七年七月十三日
书 记 员 曹新芳

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