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河南隆禾实业有限公司、河南省一江实业有限公司等与郑州怡嘉酒店有限公司等业主共有权纠纷一审民事判决书

时间:2018-08-25 浏览量:17191

河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0102民初1654号
原告:河南隆禾实业有限公司。
法定代表人:王粤梅,该公司总经理。
原告:河南省一江实业有限公司。
法定代表人:李鑫龙,该公司总经理。
二原告共同委托诉讼代理人:汤晓恒,河南亚洋律师事务所律师。
被告:郑州怡嘉酒店有限公司。
法定代表人:王贞全,该公司总经理。
被告:信阳光元实业有限公司。
法定代表人:李勇,该公司总经理。
二被告共同委托诉讼代理人:宋一明,河南国银律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人:张舒,河南国银律师事务所实习律师。
原告河南隆禾实业有限公司(以下简称隆禾公司)、河南省一江实业有限公司(以下简称一江公司)与被告郑州怡嘉酒店有限公司(以下简称怡嘉公司)、信阳光元实业有限公司(以下简称光元公司)业主共有权纠纷一案,本院于2017年2月14日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人汤晓恒、二被告的共同委托诉讼代理人宋一明、张舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆禾公司、一江公司共同向本院提出诉讼请求:1.依法判决二被告停止侵害,拆除二被告在郑州市建设西路187号泰隆商场扶梯井四至五层上方的建筑物并恢复原状,即:恢复原扶梯、仿真梯、扶梯井空间,并赔偿原告30万元;2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:隆禾公司拥有中原区建设西路187号泰隆商场2、3、4、6层部分房产产权,一江公司拥有建设西路187号泰隆商场2、3、4层部分房产产权,光元公司拥有中原区建设西路187号泰隆商场2、3、4、5层部分房产产权。2015年光元公司在泰隆商场将原来的商场改建为酒店,取名为怡嘉公司。2015年在原告不知情的情况下,将泰隆商场业主共有4至5层扶梯、仿真梯拆除,将扶梯井公共空间平层建成房间,改建为怡嘉公司客房出租牟利。泰隆商场4至5层扶梯井是全体业主共有建筑部分,扶梯、仿真梯属于全体业主共有部分。二被告未经原告同意擅自拆除泰隆商场4至5层扶梯、仿真梯,将电梯井平层改建为客房出租牟利,侵犯原告合法权益。
被告怡嘉公司、光元公司共同辩称,一、本案系因二被告与郑州泰隆物业管理有限公司“天价物业费纠纷一案”恶意衍生。二原告刻意制造本案诉讼,目的在于帮助其关联企业泰隆物业公司实现收取天价物业费的目的。原、被告主体资格均不适格。1.二原告诉称的事实理由核心问题涉及商场公用楼梯是否被侵占的问题。根据《物权法》第八十三条规定,本案的公用楼梯权利人应为全体业主或者业主委员会。二原告作为个别业主,本身权益并未受到损害,因此属于不适格的原告。2.二原告所称的扶梯拆除与封闭行为均非二被告所为,而是二原告与该扶梯部分房产登记所有权人河南佳鑫房地产有限公司(以下简称“佳鑫公司”)在多年前为改原“郑州商业大厦”为“国美电器大卖场(1至4层)”,并将5楼整层出租给他人开设“泰隆健身俱乐部”而为。二被告于2015年实际接手使用5层作为怡嘉酒店的一部分之前,国美电器卖场已经开设多年,且五层整层均为泰隆健身房使用。二被告接手涉案五层部分时,原商场五楼扶梯顶部即为封闭状态。二被告无权亦无义务对该历史形成的物理状态进行改变。况且该封闭状态亦无拆除依据。因此,二原告如对涉案扶梯部分有异议,应起诉拆除或封闭行为的行为人,而非二被告。二、4至5层封闭扶梯部分因为原泰隆商场倒闭而改变使用功能所必要实施的拆除与封闭行为,已有近十余年历史。包括二原告在内的业主不仅是拆除与封闭行为的实施者,且对此历史事实一直是明知且认可的。基于该历史与目前建筑物使用现状与财产安全考虑,不具备拆除条件,且无拆除必要。本案二原告系涉案扶梯正下方建筑物(2至4层)部分的业主。而二原告将其建筑物出租给“国美电器”使用,不但需要将一楼大门部分做封闭处理,五楼扶梯口部分更需要做封闭处理。因为国美电器营业时间并非24小时,夜间一楼大门需要关闭,原商场废弃的楼梯已经不具备公共通行条件。而基于财产安全考虑,也不可能留下五楼楼梯通向楼顶使国美电器卖场处于露天的状态。况且涉案楼梯以上部分五楼整层原均为健身房,健身房与国美电器之间也不可能留下通道,否则双方经营均存在安全隐患。该封闭状态已经持续近十余年。按照房产证上显示的内容,该电梯系商场公用,但近十余年的现状是,商场已经不存在,基于各业主经营需要,各业主均将电梯进行了改造。比如,二被告为了出租收益,而将商场的全部楼梯均作了白天开放,夜间封闭的处理。但该历史形成的既定事实,对包括二原告在内的业主均没有造成通行妨害,原因是各业主在使用其专有部分时,均预留有替代性通道。如涉案扶梯进行所谓恢复原状处理,不但使国美电器卖场4楼处于露天状态,而且使二被告的酒店处于顶楼开放状态,危害各方的人身财产安全。三、涉案仿真梯的拆除与顶部封闭,不但没有给二原告造成妨害或者损失,而且二原告还因此获益。理由如下:1.如上所述,基于业主对原商场废弃的楼梯进行的针对性处理,使得国美电器大卖场可以正常运营。二原告获得使用其专有部分收益的机会。2.基于二被告要合理使用五楼经营酒店所需,在装修时因为泰隆物业以极其强势的姿态,要求二被告将2至4楼的专有部分预留出来,一部分作为国美电器卖场的卫生间,一部分由二原告及泰隆物业出租给国美电器做仓库使用。二原告是受益者,而二被告是实际的受损失者。四、根据法律规定,处理相邻关系的基本原则是“有利生产,方便生活,团结互助,公平合理的”。由此可见,有利生产是处理相邻关系的首要原则。基于各业主生产经营需求,各方一致认同对商场废弃楼梯的使用现状多年,并无妨害结果发生。根据《民法通则》、《物权法》以及最高院《建筑物区分所有权若干问题解释》的相关规定,本案二原告诉讼请求不应该得到支持,否则不但妨害各业主对建筑物的合理使用,违反有利生产的原则,而且加剧相邻关系人的矛盾,不符合民事纠纷处理的价值取向。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及举证质证意见,本院确认以下法律事实:
隆禾公司、一江公司和光元公司均为郑州市中原区建设路187号(建设西路187号)泰隆商厦部分建筑物的业主,建筑物的设计用途为商业服务。2014年12月,光元公司在泰隆商厦自己产权区域及租用区域内进行“怡嘉酒店”建设时,拆除了商场共有部分的四至五层扶手电梯、仿真电梯的扶手带与玻璃,使扶手电梯区域空间与原五层卖场平层。目前该扶手电梯、仿真电梯第五层区域为怡嘉公司专用。
本院认为,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼梯属于建筑物的共有部分。按照《中华人民共和国物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定,光元公司对商场公用部分的四至五层扶手电梯、仿真电梯的拆除行为与怡嘉公司对该扶手电梯、仿真电梯第五层区域的专用,是改变建筑物共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动的事项,应由业主共同决定。诉讼中,二被告未主张也未提交其行为已由业主共同决定的证据。二原告作为部分业主,有权要求二被告停止侵害、排除妨害、恢复原状。因二原告未提交二被告的行为给其造成损失的证据,故其赔偿损失的诉讼请求,没有事实依据,不予支持。
综上所述,根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第一、二、五项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:
一、本判决生效后六十日内,被告郑州怡嘉酒店有限公司、信阳光元实业有限公司停止侵害,拆除郑州市中原区建设路187号(建设西路187号)泰隆商厦扶梯井四至五层上方的建筑物并按照原房屋建设单位的建设标准恢复原状;
二、驳回原告河南隆禾实业有限公司、河南省一江实业有限公司有关赔偿损失的诉讼请求。
案件受理费5800元,减半收取计2900元,原告河南隆禾实业有限公司、河南省一江实业有限公司共同负担1450元,被告郑州怡嘉酒店有限公司、信阳光元实业有限公司共同负担1450元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状一式八份,上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员  李建丽

二〇一七年五月九日
书记员  张 欣

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