河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终13790号
上诉人（原审原告）：河南瑞祥物业管理有限公司。
法定代表人：赵天增，总经理。
被上诉人（原审被告）：张付升。
委托诉讼代理人：张剑平，河南裕浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉，河南裕浩律师事务所律师。
上诉人河南瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）因与被上诉人张付升物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人瑞祥物业公司的委托诉讼代理人程冉、被上诉人张付升的委托诉讼代理人张剑平、张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人瑞祥物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持瑞祥物业公司的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人张付升承担。事实和理由：一审法院认为瑞祥物业公司没有为锦华苑小区商业用房提供物业服务、不应当收取物业费错误。一审判决认定瑞祥物业公司为锦华苑小区提供了物业服务。张付升也从未否认瑞祥物业公司为涉案小区提供了物业服务。《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，小区内的公共道路、公共绿地、花木、建筑小品、公共物业用房等仍然属于包括商业用房所有权人在内的全体业主所共有；消防设施、污水处理设施、管网等也属于包括商业用房所有权人在内的全体业主所共有和使用。而且，商业用房的消防水管、自动控制等仍需接自于小区公共泵房内的消防泵、消防管道等公共消防设施；还有小区的污水处理设施、电气通讯设施等很多方面都需要小区物业公司进行维护和协调管理。张付升使用的商业用房属于锦华苑小区的一部分。换个角度来说，如果没有商业用房一侧物业公司浇灌的绿地、没有物业公司规范投放和清理小区垃圾，商业用房附近可能早已布满了居民丢弃的各种垃圾；如消防设施缺失、消防不达标，商业用户则无法开门营业。物业公司为小区提供的物业服务不是为某一户专门定制的，而是为小区公共部位和公共设施提供的物业服务，物业服务的受益人为小区范围内的全体业主，包括商业用房的所有权人和使用人。物业公司没有义务到建筑物专有部分清扫垃圾。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。因此，张付升应履行支付物业费用的义务。
被上诉人张付升辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，瑞祥物业公司的上诉于法无据，应予以驳回。理由：一审判决并未认定瑞祥物业公司为锦华苑小区提供了物业服务。张付升租赁的商业用房，毗邻市政道路，与住房区域的公共道路、公共绿化、公共设施及安全设施相互独立，瑞祥物业公司并未提供区别于普通住房区域的物业服务，要求张付升支付商业用房的物业费没有依据。关于瑞祥物业公司上诉所称的公共道路、消防管道、污水处理设施等属于开发商交房达到合格的交房验收标准所应具备的基础设施，且相应的公共道路、公共绿地等已计入业主购房的公摊面积中，与瑞祥物业公司无关，以上不应构成瑞祥物业公司收物业费的理由。若以此而论，任何一家物业公司入驻后均可不提供任何服务，直接依靠固有的公共设施即可向业主收物业费，显然，瑞祥物业公司的此种推理逻辑不能成立。是否提供了物业服务的举证责任在于瑞祥物业公司，而不在张付升。张付升自行安装变压器、缴纳电费，自行日常维保，自行清理污水管道、清运垃圾，瑞祥物业公司并未提供物业服务。综上所述，瑞祥物业公司与张付升之间是一种物业服务合同关系，根据权利义务的一致性，在瑞祥物业公司未提供服务的前提下，张付升有权拒绝支付物业费。
一审原告瑞祥物业公司向一审法院起诉请求：一、被告支付原告自2013年1月1日起至2015年10月31日止的物业费99409元（以1329平方米为标准，按照每平方米2.2元计算）；二、被告支付原告滞纳金（自2015年11月1日起，以99409元为基数按照日千分之一的标准计算至实际付清之日止）。
2017年2月22日，瑞祥物业公司撤回对被告李艳丽的起诉。
一审法院认定事实：2012年12月20日，原告与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会签订《高新·锦华苑物业服务合同》一份，约定：1、原告对郑州高新区锦华苑小区进行物业管理，物业类型为住宅、商业；2、原告的管理事项包括：（1）房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；（2）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；（3）交通与车辆停放秩序的管理等，维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；3、原告的管理期限暂定三年，自2013年1月1日至2015年12月31日；4、原告需按照下列约定，实现目标管理：（1）房屋外观；（2）设备运行；（3）房屋及设施、设备的维修、养护；（4）公共环境；（5）绿化；（6）交通秩序；（7）公共秩序维护与协助消防和紧急救援等；（8）房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；（9）业主和业委会对原告的满意率达到80％；上述（1）-（8）项物业管理服务质量标准详见附件1；5、本物业管理公共服务费、多层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.5元向原告交纳；高层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1．31元向原告交纳；商业用房按其拥有面积每月每平方米2.2元向原告交纳；幼儿园由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.95元向原告交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金；6、原告每半年收取一次物业管理服务费，收费时间为每年4月1日起，收取1-6月份费用；9月1日起收取7-12月费用；第一次收费开始时间为2013年2月1日，可收取2013年1-6月的物业管理服务费。
2012年8月6日，被告与业主李艳丽签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、被告租用李艳丽所有的位于高新技术产业开发区金菊街16号38号楼附8号房屋（以下简称承租房屋），房屋建筑面积714．44平方米（包括公共部分与公用房屋分摊建筑面积）；2、被告承租房屋用于经营餐饮营业，租赁期限自2012年8月6日至2022年8月6日止；3、租赁期间，因使用出租房屋及附属设施而发生的水费、电费、物业管理费等费用由被告按照有关部门规定或约定根据实际使用量支付有关部门，租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作由被告执行当地有关部门规定并承担责任；4、因房屋建筑质量的原因造成的修缮，由李艳丽负责协调物业公司解决。
被告在承租房屋进行个体经营，个体工商户的字号为“郑州高新区董府家宴”。2013年2月1日，董府家宴与许子雷签订协议书一份，约定：自2013年2月起，董府家宴门口的垃圾由许子雷负责清理。2017年3月1日，郑州保顺清洁服务有限公司出具情况说明一份，显示：该公司于2013年2月份起承接了位于高新区金菊街商铺名为董府家宴的后面污水管道窨井清理疏通，每次疏通完毕，根据污水管道堵塞难易程度，董府家宴支付该公司3000-5000元不等的费用，这种合作方式一致持续至2015年，2016年经双方协商，签订年度承包协议。2013年、2014年、2015年度的水电费均是董府家宴自行缴纳。
2016年11月7日，原告通过EMS特快专递向被告送达催缴物业费的律师函一份，要求被告结清2013年1月1日起至2015年10月31日期间的物业费用。现原、被告因物业费纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。
另查明：2015年10月31日之后，原告不再为郑州高新区锦华苑小区提供物业服务。
以上事实由原告提交的下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交《高新·锦华苑物业服务合同》一份、个体工商户登记资料一组、律师函及邮单各一份；被告提交情况说明一份、2013年2月1日、2016年8月1日协议书各一份、水电费缴费发票及缴纳凭据一组。
原告提交照片二张，不足以证明其提供物业服务的具体情况，一审法院不予采纳；原告提交的催费通知二份，系原告单方制作，真实性无法核实，一审法院不予采纳；被告提交照片二张，无法证明与本案的关联性，一审法院不予采纳。
一审法院认为，原告与郑州高新技术产业开发区锦华苑业主委员会2012年12月20日签订的《高新·锦华苑物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合同当事人应当诚实信用地履行合同义务。根据《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。本案中，《高新·锦华苑物业服务合同》中对多层住房、高层住房、商业用房的物业费标准分别定价，但商业用房毗邻市政道路，与住房管理区域内的公共道路、公共绿化、公共设施及安保设施相对独立，原告应当举证证明其向被告提供了区别于住房管理区域的物业服务；此外，根据被告提交的证据显示，被告承租商业用房的污水处理、垃圾清扫等均系被告委托案外人负责。因此，一审法院认定，原告并未提交证据证明其向被告提供物业服务的情况，应当由原告承担举证不能的法律后果。原告请求被告支付2013年1月1日至2015年10月31日期间的物业费及滞纳金，无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告河南瑞祥物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2285元，由原告河南瑞祥物业管理有限公司负担。
本院二审期间，上诉人瑞祥物业公司提交证据如下：证据一、(2016)豫0191民初4306号民事判决书打印件一份，来源于中国裁判文书网。证明瑞祥物业公司为涉案小区提供了物业服务。证据二、照片两张，证明涉案商铺使用了该小区的公用设施，包括消防栓、排水设施，商铺有门通往涉案小区，说明商铺与涉案小区为一个整体。
被上诉人张付升发表质证意见：对证据一有异议，该证据系复制件,无法核实其真实性。从判决书内容看，是瑞祥物业公司与住宅业主的物业服务纠纷，与本案的案情和证明事项均没有关联性。该证据也不属于民诉法第一百二十五条和证据规则第四十一条规定的新证据，不应采信。该判决书载明业主并未出庭答辩、举证，属于缺席判决，该案原告提供的证据只有物业服务合同和催交通知，并未提供履行物业服务合同的相关证据，一审法院认定事实属于推定的事实，对本案没有参考价值。证据二照片中的楼梯是否属于张付升使用，从照片中无法确认。照片不能反映瑞祥物业公司对张付升使用的商业用房提供了区别于住宅房的物业服务。
上诉人瑞祥物业公司提交的一审法院（2016）豫01民初4306号民事判决书成文日期为2016年5月30日，本庭登陆河南法院审判流程管理系统查询该案件的生效情况，系统显示该案已经结案，双方未上诉，各方对上述查询信息发表意见。
上诉人瑞祥物业公司发表意见：无异议。
被上诉人张付升发表意见：不一定准确，应以承办法官出具的生效证明为准。
因原审卷宗内未见涉案物业服务合同的附件1、2，应法庭调查之需，上诉人瑞祥物业公司二审中提交了附件1、2的复印件。
被上诉人张付升发表质证意见：瑞祥物业公司一审未提交附件1、2，现在没有见到原件，不能确定其真实性。该证据可以证明瑞祥物业公司在提供物业服务期间远远未达到附件1物业管理服务质量标准的要求。该附件中约定瑞祥物业公司应保存原始的维护、保养、巡查工作记录，现瑞祥物业公司没有提供，证明瑞祥物业公司的服务没有达到标准，不应收取物业费用。业主与业委会对瑞祥物业公司的满意率更没有达到80%。对物业费的组成瑞祥物业公司含糊其辞，附件2也未涉及到商业用房如何收取物业费。瑞祥物业公司对小区的商业用房没有提供任何服务。
本院经审理查明：2012年12月20日，瑞祥物业公司与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会签订《高新·锦华苑物业服务合同》一份，约定：1、瑞祥物业公司对郑州高新区锦华苑小区进行物业管理，物业类型为住宅、商业；2、瑞祥物业公司的管理事项包括：（1）房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；（2）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；（3）交通与车辆停放秩序的管理等，维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；3、瑞祥物业公司的管理期限暂定三年，自2013年1月1日至2015年12月31日；4、瑞祥物业公司需按照下列约定，实现目标管理：（1）房屋外观；（2）设备运行；（3）房屋及设施、设备的维修、养护；（4）公共环境；（5）绿化；（6）交通秩序；（7）公共秩序维护与协助消防和紧急救援等；（8）房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；（9）业主和业委会对瑞祥物业公司的满意率达到80％；上述（1）-（8）项物业管理服务质量标准详见附件1；5、本物业管理公共服务费、多层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.5元向瑞祥物业公司交纳；高层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.31元向瑞祥物业公司交纳；商业用房按其拥有建筑面积每月每平方米2.2元向瑞祥物业公司交纳；幼儿园由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.95元向瑞祥物业公司交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金；6、瑞祥物业公司每半年收取一次物业管理服务费，收费时间为每年4月1日起，收取1-6月份费用；9月1日起收取7-12月费用；第一次收费开始时间为2013年2月1日，可收取2013年1-6月的物业管理服务费。
2012年8月6日，张付升与业主李艳丽签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、张付升租用李艳丽所有的位于高新技术产业开发区金菊街16号38号楼附8号房屋（以下简称承租房屋），房屋建筑面积714．44平方米（包括公共部分与公用房屋分摊建筑面积）；2、张付升承租房屋用于经营餐饮营业，租赁期限自2012年8月6日至2022年8月6日止；3、租赁期间，因使用出租房屋及附属设施而发生的水费、电费、物业管理费等费用由张付升按照有关部门规定或约定根据实际使用量支付有关部门，租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作由张付升执行当地有关部门规定并承担责任；4、因房屋建筑质量的原因造成的修缮，由李艳丽负责协调物业公司解决。
张付升在承租房屋进行个体经营，个体工商户的字号为“郑州高新区董府家宴”。
另查明：2015年10月31日之后，瑞祥物业公司不再为郑州高新区锦华苑小区提供物业服务。瑞祥物业公司与张付升认可涉案房屋的建筑面积为714.44平方米。瑞祥物业公司称物业服务合同载明的商业用房收费标准是根据物业不同用途协商的结果，对标准的依据不清楚。
本院认为，上诉人瑞祥物业公司与郑州高新技术产业开发区锦华苑业主委员会于2012年12月20日签订《高新·锦华苑物业服务合同》后，瑞祥物业公司于2013年1月1日至2015年10月31日期间，为锦华苑小区业主提供物业服务是事实。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。涉案商业用房是锦华苑小区不可分割的一部分,商业用房的业主对该小区内的公共场所、公用设施等共有部分亦享有权利，同时亦需承担义务，包括支付物业管理服务费的义务。涉案商业用房的业主李艳丽应对瑞祥物业公司提供的物业服务支付费用，因涉案房屋已由李艳丽出租给张付升使用，李艳丽与张付升约定物业管理费由张付升据实支付给有关部门，一审中瑞祥物业公司撤回对李艳丽的起诉，请求张付升承担责任，故张付升应向瑞祥物业公司支付物业管理费。
根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。现瑞祥物业公司未提交证据证明其与业主委员会订立合同时约定的商业用房收费标准有符合上述条例规定的依据，其亦未提供证据证明其向涉案商业用房使用人张付升提供了区别于住宅管理区域的物业服务。综上，本院酌定，参照涉案物业服务合同中约定的多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元交纳物业管理服务费的标准计算，张付升需向瑞祥物业公司支付物业管理服务费12145.48元（0.5元/平方米/月×714.44平方米×34月）。各方对物业服务合同的履行自始存在争议，瑞祥物业公司未能提供证据证明其全面履约。涉案物业服务合同第三十五条约定，协议期满，瑞祥物业公司全面履约不存在过错，且80%以上的业主和业委会成员均对瑞祥物业公司服务满意的情况下，瑞祥物业公司拥有优先续约权，而事实上瑞祥物业公司于服务合同期满之前即结束了物业服务。因此对瑞祥物业公司请求张付升支付滞纳金，本院不予支持。
综上所述，上诉人瑞祥物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决驳回瑞祥物业公司的全部诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初572号民事判决；
二、张付升于本判决生效之日起十日内支付河南瑞祥物业管理有限公司物业管理服务费12145.48元；
三、驳回河南瑞祥物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。
一审案件受理费2285元，由原审原告河南瑞祥物业管理有限公司负担2006元，由原审被告张付升负担279元；二审案件受理费2285元，由上诉人河南瑞祥物业管理有限公司负担2006元，由被上诉人张付升负担279元。
本判决为终审判决。
审判长 郑宗红
审判员 侯军勇
审判员 张向军
二〇一七年十月二十三日
书记员 裴蒙丽
