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河南瑞祥物业管理有限公司、郑州博轩企业管理咨询有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

时间:2018-08-25 浏览量:17187

河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫01民终13789号
上诉人(原审原告):河南瑞祥物业管理有限公司。
法定代表人:赵天增,总经理。
委托诉讼代理人:程冉,河南创力律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):郑州博轩企业管理咨询有限公司。
法定代表人:秦壮志,总经理。
委托诉讼代理人:刘旭,北京市盈科(郑州)律师事务所律师。
原审第三人:郑州高新区富吉瑞足浴会所。
经营者:耿长伟。
委托诉讼代理人:刘旭,北京市盈科(郑州)律师事务所律师。
上诉人河南瑞祥物业管理有限公司(以下简称瑞祥物业公司)因与被上诉人郑州博轩企业管理咨询有限公司(以下简称博轩公司)、原审第三人郑州高新区富吉瑞足浴会所(以下简称富吉瑞会所)物业服务合同纠纷一案,不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初573号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人瑞祥物业公司的委托诉讼代理人程冉,被上诉人博轩公司、原审第三人富吉瑞会所共同委托诉讼代理人刘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人瑞祥物业公司上诉请求:撤销一审判决,改判支持瑞祥物业公司的诉讼请求或将本案发回重审;一、二审诉讼费用由被上诉人博轩公司承担。事实和理由:一审法院认为瑞祥物业公司没有为锦华苑小区商业用房提供物业服务、不应当收取物业费错误。一审判决认定瑞祥物业公司为锦华苑小区提供了物业服务。博轩公司也从未否认瑞祥物业公司为涉案小区提供了物业服务。《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条规定,业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此,小区内的公共道路、公共绿地、花木、建筑小品、公共物业用房等仍然属于包括商业用房所有权人在内的全体业主所共有;消防设施、污水处理设施、管网等也属于包括商业用房所有权人在内的全体业主所共有和使用。而且,商业用房的消防水管、自动控制等仍需接自于小区公共泵房内的消防泵、消防管道等公共消防设施;还有小区的污水处理设施、电气通讯设施等很多方面都需要小区物业公司进行维护和协调管理。博轩公司所有的商业用房属于锦华苑小区的一部分。换个角度来说,如果没有商业用房一侧物业公司浇灌的绿地、没有物业公司规范投放和清理小区垃圾,商业用房附近可能早已布满了居民丢弃的各种垃圾;如消防设施缺失、消防不达标,商业用户则无法开门营业。物业公司为小区提供的物业服务不是为某一户专门定制的,而是为小区公共部位和公共设施提供的物业服务,物业服务的受益人为小区范围内的全体业主,包括商业用房的所有权人和使用人。物业公司没有义务到建筑物专有部分清扫垃圾。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。因此,博轩公司应履行支付物业费用的义务。
被上诉人博轩公司辩称,一审判决认定事实清楚、适用法律正确,应依法维持,瑞祥物业公司的上诉理由不成立,应当依法驳回。一、瑞祥物业公司在一审时未提交物业服务合同的两个附件,即《物业服务管理标准》和《物业费的组成》,瑞祥物业公司无法证明其提供的物业管理服务达到了合同约定的标准。合同第二十一条约定“乙方需按下列规定,实现目标管理:9、业主和业委会对乙方的满意率达到80%。上述1-8项物业管理服务质量标准见附件1”。瑞祥物业公司未向法院提供附件1,是因为瑞祥物业公司的服务没有达到标准。瑞祥物业公司未向法院提供附件2《物业费的组成》,说明其收取物业费缺乏依据。二、瑞祥物业公司没有尽到合同约定的物业服务义务,无权收取物业费。瑞祥物业公司管理锦华苑小区期间,物业管理秩序一片混乱,业主怨声载道,合同履行期间业主都想换物业公司,因此在合同期届满以后,瑞祥物业公司就没有任何续约的机会。瑞祥物业公司更没有向博轩公司提供物业服务。瑞祥物业公司没有向法庭提供有意义的证据来证明自己履行了合同义务。瑞祥物业公司如果认真履行了合同义务,就应当保存有物业管理的原始资料,比如安全巡视记录、设施保养维护的记录、交接班记录等。《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(中物协[2004]1号)明确规定了物业公司对这些记录应当保存齐全。但瑞祥物业公司没有向法庭提供相关证据,应当承担举证不能的后果。三、瑞祥物业公司按照每度电1元的标准向物业门面房的实际使用人收取了电费,每度电多收了2角多,共多收了数十万多元的电费。瑞祥物业公司在收电费时,明确向物业使用人承诺,多收的电费冲抵物业费,就不再收取物业费了,没想到瑞祥物业公司违背承诺。
原审第三人富吉瑞会所陈述,同意博轩公司意见;原审第三人是实际使用人,如需承担物业费则由原审第三人承担。
一审原告瑞祥物业公司向一审法院起诉请求:被告向原告交纳物业服务费118508.63元(自2013年1月1日起,以1584.34平方米为准,按照每平方米2.2元的标准计算至2015年10月31日),并自2015年11月1日起,以118508.63元为基数按照日千分之一的标准支付滞纳金至实际付清之日止。
一审法院认定事实:2012年12月20日,原告与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会签订《高新·锦华苑物业服务合同》一份,约定:1、原告对郑州高新区锦华苑小区进行物业管理,物业类型为住宅、商业;2、原告的管理事项包括:(1)房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理,共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等;(2)附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,公共环境卫生、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等;(3)交通与车辆停放秩序的管理等,维护公共秩序,包括巡视、门岗执勤等;3、原告的管理期限暂定三年,自2013年1月1日至2015年12月31日;4、原告需按照下列约定,实现目标管理:(1)房屋外观;(2)设备运行;(3)房屋及设施、设备的维修、养护;(4)公共环境;(5)绿化;(6)交通秩序;(7)公共秩序维护与协助消防和紧急救援等;(8)房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修;(9)业主和业委会对原告的满意率达到80%;上述(1)-(8)项物业管理服务质量标准详见附件1;5、本物业管理公共服务费、多层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.5元向原告交纳;高层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.31元向原告交纳;商业用房按其拥有面积每月每平方米2.2元向原告交纳;幼儿园由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.95元向原告交纳;业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的,自逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金;6、原告每半年收取一次物业管理服务费,收费时间为每年4月1日起,收取1-6月份费用;9月1日起收取7-12月费用;第一次收费开始时间为2013年2月1日,可收取2013年1-6月的物业管理服务费。
2013年4月20日,耿长伟与被告签订《房屋租赁协议》一份,约定:1、耿长伟租用高新-锦华苑小区38号楼5号商铺(以下简称承租房屋),房屋建筑面积1400平方米;2、租赁期限自2013年4月20日至2025年4月20日止;3、租赁期间,因使用出租房屋及附属设施而发生的水费、电费、物业管理费等费用由耿长伟自行承担并及时缴纳不得拖欠,如因拖欠造成的后果均由耿长伟承担。耿长伟在承租房屋进行个体经营,个体工商户的字号为“郑州高新区富吉瑞足浴会所”。2013年、2014年、2015年度的垃圾清运、下水管道疏通等工作均由第三人自行负责。
2016年11月7日,原告通过EMS特快专递向被告送达催缴物业费的律师函一份,要求被告结清2013年1月1日起至2015年10月31日期间的物业费用。现原、被告因物业费纠纷协商未果,遂引起本案纠纷。
另查明:1、被告系郑州高新技术产业开发区金菊街16号38幢1-3层附5号房屋的所有权人,房屋规划用途为商业服务,建筑面积1584.34平方米。
2、2015年10月31日之后,原告不再为郑州高新区锦华苑小区提供物业服务。
以上事实由原告提交的下列证据及庭审笔录在案佐证:原告提交《高新·锦华苑物业服务合同》一份、个体工商户登记资料一组、律师函及邮单各一份;被告、第三人提交的《营业执照》复印件一份、《房屋租赁协议》复印件一份、方大帅、李玮峰调查笔录二份、垃圾清运收据一组。
原告提交照片二张,不足以证明其提供物业服务的具体情况,一审法院不予采纳;原告提交的催费通知二份,系原告单方制作,真实性无法核实,一审法院不予采纳;被告、第三人提交的电费收据一组、文件二份,与本案无关联性,一审法院不予采纳。
一审法院认为,原告与郑州高新技术产业开发区锦华苑业主委员会2012年12月20日签订的《高新·锦华苑物业服务合同》均系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的禁止性规定,合同当事人应当诚实信用地履行合同义务。根据《物业管理条例》第四十条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定”。本案中,《高新·锦华苑物业服务合同》中对多层住房、高层住房、商业用房的物业费标准分别定价,但商业用房毗邻市政道路,与住房管理区域内的公共道路、公共绿化、公共设施及安保设施相对独立,原告应当举证证明其向被告提供了区别于住房管理区域的物业服务;此外,根据被告提交的证据显示,被告承租商业用房的污水处理、垃圾清扫等均系被告委托案外人负责。因此,一审法院认定,原告并未提交证据证明其向被告提供物业服务的情况,应当由原告承担举证不能的法律后果。原告请求被告支付2013年1月1日至2015年10月31日期间的物业费及滞纳金,无事实依据,一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告河南瑞祥物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2670元,由原告河南瑞祥物业管理有限公司负担。
本院二审期间,上诉人瑞祥物业公司提交证据如下:证据一、(2016)豫0191民初4306号民事判决书打印件一份,来源于中国裁判文书网。证明瑞祥物业公司为涉案小区提供了物业服务。证据二、照片两张,证明涉案商铺使用了该小区的公用设施,包括消防栓,商铺有门通往涉案小区,说明商铺与涉案小区为一个整体。
被上诉人博轩公司、原审第三人富吉瑞会所发表质证意见:对证据一有异议,该证据系复制件,无法核实其真实性。从判决书内容看,是瑞祥物业公司与住宅业主的物业服务纠纷,与本案的案情和证明事项均没有关联性。该证据也不属于新证据,不应采信。该判决书载明业主并未出庭,属于缺席判决,一审法院认定事实属于推定的事实,对本案没有参考价值。证据二照片中的楼梯属于消防通道,不否认涉案房屋有通道开往小区内,博轩公司、富吉瑞会所主张的是瑞祥物业公司对于富吉瑞会所使用的物业没有尽到物业服务义务,下水道疏通、雨水引流、车位管理、垃圾清运、用电故障排除等全部是富吉瑞会所自己完成,瑞祥物业公司从未提供任何服务。
上诉人瑞祥物业公司提交的一审法院(2016)豫01民初4306号民事判决书成文日期为2016年5月30日,本庭登陆河南法院审判流程管理系统查询该案件的生效情况,系统显示该案已经结案,双方未上诉,各方对上述查询信息发表意见。
上诉人瑞祥物业公司发表意见:无异议。
被上诉人博轩公司、原审第三人富吉瑞会所发表意见:不一定准确,应以承办法官出具的生效证明为准。
因原审卷宗内未见涉案物业服务合同的附件1、2,应法庭调查之需,上诉人瑞祥物业公司二审中提交了附件1、2的复印件。
被上诉人博轩公司、原审第三人富吉瑞会所发表质证意见:瑞祥物业公司一审未提交附件1、2,现在没有见到原件,不能确定其真实性。该证据可以证明瑞祥物业公司在提供物业服务期间远远未达到附件1物业服务管理标准的要求。该附件中约定瑞祥物业公司应保存原始的维护、保养、巡查工作记录,现瑞祥物业公司没有提供,证明瑞祥物业公司的服务没有达到标准,不应收取物业费用。业主与业委会对瑞祥物业公司的满意率更没有达到80%。对物业费的组成瑞祥物业公司含糊其辞,附件2也未涉及到商业用房如何收取物业费。瑞祥物业公司对小区的商业用房没有提供任何服务。
本院经审理查明:2012年12月20日,瑞祥物业公司与郑州高新技术产业开发区高新锦华苑业主委员会签订《高新·锦华苑物业服务合同》一份,约定:1、瑞祥物业公司对郑州高新区锦华苑小区进行物业管理,物业类型为住宅、商业;2、瑞祥物业公司的管理事项包括:(1)房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理,共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等;(2)附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,公共环境卫生、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等;(3)交通与车辆停放秩序的管理等,维护公共秩序,包括巡视、门岗执勤等;3、瑞祥物业公司的管理期限暂定三年,自2013年1月1日至2015年12月31日;4、瑞祥物业公司需按照下列约定,实现目标管理:(1)房屋外观;(2)设备运行;(3)房屋及设施、设备的维修、养护;(4)公共环境;(5)绿化;(6)交通秩序;(7)公共秩序维护与协助消防和紧急救援等;(8)房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修;(9)业主和业委会对瑞祥物业公司的满意率达到80%;上述(1)-(8)项物业管理服务质量标准详见附件1;5、本物业管理公共服务费、多层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.5元向瑞祥物业公司交纳;高层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.31元向瑞祥物业公司交纳;商业用房按其拥有建筑面积每月每平方米2.2元向瑞祥物业公司交纳;幼儿园由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.95元向瑞祥物业公司交纳;业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的,自逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金;6、瑞祥物业公司每半年收取一次物业管理服务费,收费时间为每年4月1日起,收取1-6月份费用;9月1日起收取7-12月费用;第一次收费开始时间为2013年2月1日,可收取2013年1-6月的物业管理服务费。
博轩公司系郑州高新技术产业开发区金菊街16号38幢1-3层附5号房屋的所有权人,房屋规划用途为商业服务,建筑面积1584.34平方米。2013年4月20日,耿长伟与博轩公司签订《房屋租赁协议》一份,约定:1、耿长伟租用高新-锦华苑小区38号楼5号商铺(以下简称承租房屋),房屋建筑面积1400平方米;2、租赁期限自2013年4月20日至2025年4月20日止;3、租赁期间,因使用出租房屋及附属设施而发生的水费、电费、物业管理费等费用由耿长伟自行承担并及时缴纳不得拖欠,如因拖欠造成的后果均由耿长伟承担。耿长伟在承租房屋进行个体经营,个体工商户的字号为“郑州高新区富吉瑞足浴会所”。
另查明:2015年10月31日之后,瑞祥物业公司不再为郑州高新区锦华苑小区提供物业服务。各方认可涉案房屋的建筑面积为1584.34平方米。瑞祥物业公司称物业服务合同载明的商业用房收费标准是根据物业不同用途协商的结果,对标准的依据不清楚。
本院认为,上诉人瑞祥物业公司与郑州高新技术产业开发区锦华苑业主委员会于2012年12月20日签订《高新·锦华苑物业服务合同》后,瑞祥物业公司于2013年1月1日至2015年10月31日期间,为锦华苑小区业主提供物业服务是事实。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。该法第七十二条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。涉案商业用房是锦华苑小区不可分割的一部分,商业用房的业主对该小区内的公共场所、公用设施等共有部分亦享有权利,同时亦需承担义务,包括支付物业管理服务费的义务。涉案商业用房的业主博轩公司应对瑞祥物业公司提供的物业服务支付费用。博轩公司可基于其与富吉瑞会所的约定向富吉瑞会所另行主张权利。
根据《物业管理条例》第四十条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。现瑞祥物业公司未提交证据证明其与业主委员会订立合同时约定的商业用房收费标准有符合上述条例规定的依据,其亦未提供证据证明其向涉案商业用房所有人或使用人提供了区别于住宅管理区域的物业服务。综上,本院酌定,参照涉案物业服务合同中约定的多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元交纳物业管理服务费的标准计算,博轩公司需向瑞祥物业公司支付物业管理服务费26933.78元(0.5元/平方米/月×1584.34平方米×34月)。各方对物业服务合同的履行自始存在争议,瑞祥物业公司未能提供证据证明其全面履约。涉案物业服务合同第三十五条约定,协议期满,瑞祥物业公司全面履约不存在过错,且80%以上的业主和业委会成员均对瑞祥物业公司服务满意的情况下,瑞祥物业公司拥有优先续约权,而事实上瑞祥物业公司于服务合同期满之前即结束了物业服务。因此对瑞祥物业公司请求博轩公司支付滞纳金,本院不予支持。
综上所述,上诉人瑞祥物业公司的上诉请求部分成立,本院予以支持。一审判决驳回瑞祥物业公司的全部诉讼请求不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:
一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初573号民事判决;
二、郑州博轩企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南瑞祥物业管理有限公司物业管理服务费26933.78元;
三、驳回河南瑞祥物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2670元,由原审原告河南瑞祥物业管理有限公司负担2063元,由原审被告郑州博轩企业管理咨询有限公司负担607元;二审案件受理费2670元,由上诉人河南瑞祥物业管理有限公司负担2063元,由被上诉人郑州博轩企业管理咨询有限公司负担607元。
本判决为终审判决。
审判长  郑宗红
审判员  侯军勇
审判员  张向军

二〇一七年十月二十三日
书记员  裴蒙丽

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