河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）开民初字第5833号

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处宝龙城市广场B3130室。

法定代表人许××，董事长。

委托代理人张翔，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人侯文锋，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

被告张荣。

委托代理人徐勇，河南志晖律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人刘攀忠，河南国赢律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司与被告张荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的委托代理人张翔和被告张荣的委托代理人徐勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司诉称：2010年7月21日，原、被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：原告将其位于郑州宝龙城市广场A3129号商铺租给被告使用，租赁期限自2010年11月1日起至2015年10月31日止（暂定），同时约定由原告提供租赁房屋的物业管理服务；物业管理费6元／㎡／月，空调使用费10元／㎡／月，水电公摊1.5元／㎡／月；被告自用之水、电费用由原告根据实际使用量向被告收取；被告应于每月1日前向原告支付当月物业管理费和上月发生的空调使用费、水电费等相关费用；被告每逾期支付一日，应向原告支付应付款项的日千分之三作为违约金。另外，合同约定，被告逾期支付租金、管理费或其他费用且未能在15日之内付清所有未付款项的视为根本违约，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告依约履行了合同，而被告却未依约向原告交纳相关费用，后经原告多次催要未果，被告已构成根本违约。原告遂于2012年7月向被告发出书面《解约通知书》，解除了《租赁合同》。合同解除后，被告仍未补交相关费用，也未搬离。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求判令确认原、被告之间的租赁合同已解除，并判令被告清空并撤出租赁房屋，将租赁房屋交予原告；被告向原告支付租金、物业管理费、空调使用费、水电费合计人民币43315元；判令被告按上述欠款数额日千分之三的标准向原告支付自2012年7月6日起至实际支付之日止期间的违约金，并判令被告承担本案诉讼费。

被告张荣辩称：一、原、被告之间不存在真正的商铺租赁关系，原告主体不适格。原告与案外人岳静静之间系委托租赁关系，实际租赁关系主体为岳静静，原告无权向被告主张权利，并非适格原告；二、被告并未拖欠出租人的租金及相关物业费、水费、水电公摊费、空调费，且目前该铺已由原告强行占有，原告作为出租人的权力行使人，严重违约而被告并不存在违约行为，请求法院驳回原告诉讼请求。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司为支持其诉讼请求，提交了如下证据：

第一组证据：《委托租赁协议》、《补充协议》、《宝龙城市广场商业店面租赁合同》、《收据》（2010年8月12日）各一份，证明郑州宝龙城市广场A3129商铺业主岳静静与原告签订《委托租赁协议》和《补充协议》，将A3129商铺2015年12月31日前的经营管理权及收益权交给原告，原告按照双方约定的标准向业主岳静静支付租金，据此，原告与岳静静之间是租赁合同关系；2010年8月11日原告与被告签订《租赁合同》，将A3129商铺转租给被告，租赁期限5年，自租赁场所实际交付之日起算，被告应在合同签订后7日内向原告支付两个月的租金作为履约保证金；租赁场所的经营管理公司为原告，被告应于每月一日（最迟不得迟于该月5日）向原告支付当月租金和物业管理费及上月发生的水、电、空调等费用；如逾期支付上述费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付款的3‰作为违约金；若被告逾期15日仍不能付清应付款项及违约金的，视为根本违约，原告有权解除合同并不再返还被告交纳的履约保证金；合同自双方签章、被告交纳履约保证金之日生效；被告于2010年8月12日交纳履约保证金，《租赁合同》已依法成立并生效。

第二组证据：《宝龙广场商铺交接确认单》、《郑州宝龙城市广场消防安全责任书》、《装修管理协议》各一份，证明原告于2010年8月20日将租赁场所交付给被告，被告在《宝龙广场商铺交接确认单》、《郑州宝龙城市广场消防安全责任书》、《装修管理协议》等进场文件上予以签字确认，原告已按照《租赁合同》的约定履行了出租人的义务，租赁起始日应从2010年8月20日起算。

第三组证据：《解约通知书》复印件一份、《国内特快专递邮件详情单》原件一份，证明被告长期拖欠租金、物业费、水电费等各项费用，根据《租赁合同》的约定，已构成根本违约，原告有权解除合同。原告于2012年7月通过特快专递向被告发出《解约通知书》，虽然被告拒收，但根据双方《租赁合同》14.3条的约定，原告以邮寄的方式向被告在合同上列明的地址发出《解约通知书》后第二日即视为已经送达，据此，原被告双方签订的《租赁合同》已经解除。

第四组证据：《张荣欠费明细》原件一份，证明从2010年8月至2012年6月，被告欠付物业管理费、水电公摊、空调费、水费和租金共计43315.86元，被告应向原告支付上述费用并按日3‰的标准支付自2012年7月6日起至实际支付之日止期间的违约金。

被告张荣对原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的证据发表以下质证意见：对第一组证据中的证据《委托租赁协议》真实性无异议，该委托租赁协议证实了本案租赁合同的实际出租人为岳静静，并非郑州宝龙商业物业管理有限公司。在该协议第三条第二款明确约定了郑州宝龙商业物业管理有限公司代表岳静静对外招租的事实，恰好印证了原告主体不适格；补充协议是举证期限外所交，不予质证；对《宝龙城市广场商业店面租赁合同》真实性无异议，但认为该租赁合同证明了原告代表岳静静签订租赁合同的事实，且该合同免租期为第一年六个月和公司对商铺统一装修的规定；对收据的真实性无异议是被告预付的租金；对第二组证据《房屋交接确认单》，该证据交付时间不予认可，《郑州宝龙城市广场消防安全责任书》与本案无关，不予质证，《装修管理协议》超出举证期限不予质证；对第三组证据中的《解约通知书》真实性不予认可，对证明内容有异议，主体不明确，该通知主体不明，该通知解除的合同为2010年8月11日的合同，而该合同实际并未存在，解除对象错误，解除的程序是违反合同法规定的，另外该解约通知书被告并未收到，无法证明拒收的事实；对第四组证据《张荣欠费明细》，不予认可，系单方制作。

被告张荣为支持其诉讼请求，提交了如下证据：《委托租赁协议》一份，证明了在2010年7月，原、被告在签订租赁协议时，被告已经知道原告与岳静静间的委托租赁关系，因此本案的租赁合同应当直接约束委托人岳静静和被告，原告非适格原告；证据2、照片3张，证明商铺已经被原告强行占有。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司对被告张荣的证据发表以下质证意见：对证据1，其无法证明其得知业主岳静静与原告之间存在委托关系的具体时间，另外《委托租赁协议》明确约定了租金的标准，且约定原告对外收取的租金超过约定租金的归原告所有，不足约定租金的由原告补齐，由此可见，原告和岳静静之间不存在租赁合同关系；对证据2，拍摄时间不确定，其真实性不予认可，也不能证明原告已占有商铺的事实。

本院根据原、被告诉辩意见，对原、被告证据作如下认证：原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的第一、二、三组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的第四组证据系单方证据，不能证明其所要证明的事实，本院不予采信；被告的证据1、2与本案不具有关联性，本院不予采信。

本院根据认定的证据及庭审查证，对本案事实确认如下：

2009年8月14日，原告郑州宝龙商业物业管理有限公司与岳静静签订委托租赁协议，约定由原告代表岳静静与承租人签订《委托租赁协议》及补充协议，并代表原告对委托物业进行管理，代表岳静静以原告名义履行《租赁合同》中出租人的权利和义务。2010年7月21日，原、被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：原告将郑州宝龙城市广场第三层的编号为A3129的店铺租给被告使用，租赁场所建筑面积为75.51平方米，租赁期限为五年，至2015年10月31日；该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延；实际交付日系指出租方向承租方交付租赁场所且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日）；免租期为十二个月，首年免租九个月，次年免租三个月，免租期间所产生的一切管理费、水、电、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担；第一个租赁年度租金1661元／月，第二个租赁年度租金2190元／月，第三个租赁年度租金3776元／月；物业管理费暂定6元／m2／月，空调使用费10元／㎡／月，水电公摊1.5元／㎡／月，按月支付，承租方自用水费、电费、通讯费等费用，由经营管理公司根据实际使用量向承租方收取，或由承租方自行缴付。承租方应于每月一日向郑州宝龙商业物业管理有限公司支付当月租金，并向经营管理公司支付当月物业管理费和上月发生的其他水、电、空调、通讯等费用，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，但最迟不得迟于该月5日；如逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，承租方应向郑州宝龙物业商业管理有限公司支付应付款项的3‰作为违约金。

2010年8月12日，被告张荣交纳履约保证金3322元和一个月租金1661元。2010年8月20日，被告张荣在《宝龙广场商铺交接确认单上》和《商铺装饰装修管理协议》上签字确认。后被告未再支付租金。2012年7月7日，原告向被告发出解除合同告知函，但被告并未签收。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应严格按照合同履行合同义务。

原告请求确认原、被告签订的租赁合同已经解除，并请求判令被告清空并撤出租赁场所，将租赁场所交予原告，按照双方约定，被告未能在合同约定的期限内支付租金，原告有权单方面解除合同并要求被告五日内清空并撤出租赁场所，原告发出解除通知并未送达被告，该解除通知不发生效力。考虑到被告违约事实，本院对原、被告之间的合同予以解除。故对原告要求判令被告清空并撤出租赁场所、将租赁场所交予原告的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称店铺实际由原告控制，并未举证证明，对被告该辩称，本院不予支持。

原告请求租金25160元，按照双方约定，租金支付方式为第一个租赁年度1661元／月，第二个租赁年度2190元／月，第三个租赁年度3776元／月。首年免租九个月，次年免租三个月，自2010年8月20日起扣除免租期，计算租金至2012年7月7日（原告作出合同解除通知之日）止为21408元，扣除被告已交首月租金1661元，被告应支付租金数额为19747元。原告请求租金25160元，但未能举证证明该数额，故对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持。

原告请求物业经营管理费5660.64元，按照双方约定物业管理费为6元／㎡／月，免租期内的管理费、水、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担，以建筑面积为75.51平方米计算2010年8月至2012年6月的物业经营管理费为9967.32元，原告请求不超过该数额，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。

原告请求空调使用费10453.06元，根据双方约定，空调使用费10元／㎡／月，以建筑面积为75.51平方米计算在2010年8月至2012年6月期间空调使用费为16612.2元。原告请求不超过该数额，本院予以支持。

原告请求水电公摊费用1415.16元。根据双方约定，水电公摊1.5元／㎡／月，以建筑面积为75.51平方米计算在2010年8月至2012年6月的水电公摊费用为2491.83元，原告请求不超过该数额，本院予以支持。

原告请求水电费627元，但未能提供证据证明被告发生水电费用的数额。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。

原告请求支付租金、物业经营管理费、空调使用费、水电公摊费用和水电费用共计43315元自2012年7月6日起至判决生效之日止的违约金。根据双方约定，承租方应于每月一日支付当月租金、管理费和上月水、电、空调、通讯费，不得迟于该月5日，如逾期支付，每逾期一日，承租方应支付应付款项的3‰作为违约金。被告辩称违约金无依据，本院认为双方约定违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。因原告仅提供证据证明被告拖欠租金、物业经营管理费、空调使用费、水电公摊费用数额为37275.86元，原告请求的各项费用计算至2012年6月，故对原告自2012年7月6日起计算租金、物业经营管理费、空调使用费、水电公摊费用共计43315元的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告郑州宝龙商业物业管理有限公司与被告张荣之间的租赁合同，被告张荣于本判决生效后五日内清空并撤出郑州宝龙城市广场第三层的编号为A3129的店铺。

一、被告张荣于本判决生效后十日内支付原告郑州宝龙商业物业管理有限公司租金、物业管理费、空调费、水电公摊费用共计三万七千二百七十五元八角六分，并按照上述费用按中国人民银行同期贷款利率支付自二〇一二年七月六日起至本判决确定还款之日止的违约金。

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千七百一十四元，由被告张荣负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　赵宜勇

审　判　员　　崔　敏

代理审判员　　秦海伟

二〇一三年二月七日

书　记　员　　邢　薇