河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）开民初字第5832号

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处宝龙城市广场B3130室。

法定代表人许××，董事长。

委托代理人张翔，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人侯文锋，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

被告陈灏。

委托代理人徐勇，河南志晖律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人刘攀忠，河南国赢律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司与被告陈灏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的委托代理人张翔和被告陈灏的委托代理人徐勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司诉称：2010年5月28日，郑州宝龙置业发展有限公司与被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》���约定：原告将其所有的郑州宝龙城市广场A3147商铺租给被告使用，租赁期限自2010年11月1日起至2015年10月31日止；第一个租赁年度月租金为1032元，第二个租赁年度月租金为1332元，第三个租赁年度月租金为2321元；同时原告为被告提供物业管理服务，物业管理费6元／㎡／月由被告按月支付；被告自用之水电费用由原告根据实际使用量向被告收取；被告应于每月1日前向原告支付当月租金、物业管理费和上月发生的水电费用，每逾期一日，应向原告支付应付款项的日千分之三作为违约金；同时，该合同约定被告逾期支付租金、管理费或其他费用且未能在15日之内付清所有未付款项的视为根本违约，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，而被告却未依约向原告交纳相关费用，后经原告多次催要未果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求：确认原告与被告签订的租赁合同已解除，被告清空并撤出租赁房屋，将租赁房屋交予原告；判令被告支付拖欠原告的2010年6月至2012年6月的租金、物业管理费、水电费合计人民币17070元；判令被告按上述欠款数额日千分之三的标准向原告支付自2012年7月6日起至实际支付之日止期间的违约金，并判令被告承担本案诉讼费。

被告陈灏辩称，原告不是本案适格原告，无权行使合同解除权，目前该店由原告控制，与其第一项诉请不符，对第二、三项应由原所有权人谭敬兰主张，我方不拖欠租金及水电费用。违约金系原告违法解除合同之后主张的金额，该期间的违约金无合同依据，其也不是违约金的权利人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己名义与第三人订立的合同，在合同订立时第三人知道受托人与委托人之间的委托关系，该��同直接约束委托人及第三人，在租赁合同的第一款能够证明该事实。

原告郑州宝龙商业物业管理有限公司为支持其诉讼请求，提交了如下证据：

第一组证据：《委托租赁协议》两份、《宝龙城市广场商业店面租赁合同》、《收据》存根（2010年6月17日）原件各一份，证明郑州宝龙城市广场A3147商铺业主谭敬兰与原告签订《委托租赁协议》两份，将A3147商铺2015年11月1日前的经营管理权及收益权交给原告，原告按照双方约定的标准向业主谭敬兰支付租金，原告与谭敬兰之间是租赁合同关系；2010年5月28日，原告与被告签订《租赁合同》，将A3147商铺转租给被告，约定的租赁期限为五年，租赁起始日从租赁场所实际交付之日起算；租赁场所的经营管理公司为原告，被告应于每月一日（最迟不得迟于该月5日）向原告支付当月租金和物业管理费及上月发生的���、电、空调等费用；如逾期支付上述费用，每逾期一日，被告应向原告支付应付款的3‰作为违约金；若被告逾期15日仍不能付清应付款项及违约金的，视为根本违约，原告有权解除合同并不再返还被告交纳的履约保证金；合同自双方签章、被告交纳履约保证金之日生效；3、被告于2010年6月17日交纳履约保证金，《租赁合同》合法有效。

第二组证据：《宝龙广场商铺交接确认单》、《规约的遵守承诺书》、《收据》存根（2010年8月2日）原件各一份；证明2010年7月12日租赁场所交付给被告，被告在《宝龙广场商铺交接确认单》、《规约的遵守承诺书》等进场文件上签字确认，并于2010年8月2日日向原告交纳物业费9054.36元。租赁期限和物业费等各项费用应从2010年7月12日起算。

第三组证据：《国内特快专递邮件详情单》、《解约通知书》原件各一份；证��被告长期拖欠租金、物业费等款项，原告于2012年7月向被告发出《解约通知书》解除租赁合同，并催缴各项欠款。被告未在法律规定的期限内对原告解除合同的行为提出异议，《租赁合同》已解除。

第四组证据：《陈灏（商业）欠费明细》原件一份，自2010年8月至2012年6月，被告共欠付物业管理费、水费和租金共计17070元，被告应向原告支付上述费用并按日3‰的标准支付自2012年7月6日起至实际支付之日止期间的违约金。

被告陈灏对原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的证据发表以下质证意见：对第一组证据中的《委托租赁协议》真实性不予质证，但证明目的有异议，《委托租赁协议》只证明了原告是各种费用的商铺的代收人，并非费用的主张人，应当由出租人谭敬兰主张；对第一组证据中的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》真实性无异议，该��据证实了本案原告应是谭敬兰；对第二组证据中的《宝龙广场商铺交接确认单》，该证据交付时间不予认可；对第二组证据中的《规约的遵守承诺书》；该证据与本案无关、不予质证；对第二组证据中的《收据》存根（2010年8月2日）超过举证期限，不予质证；对第三组证据中的《解约通知书》，该解约通知书我方并未收到，无法证明拒收的事实；对第三组证据中的《国内特快专递邮件详情单》不予认可，详情单是商业管理公司所发，并非产权人所发，解约主体错误，收件人陈灏的通信地址错误，与合同约定不符，对退回原因持有异议，退回批条不完整，上面无退回邮局的公章，因此对退回原因不予认可；对第四组证据系原告单方制作，我方不予质证。

被告陈灏未向法庭提交证据。

本院根据原、被告诉辩意见，对原告证据作如下认证：原告郑州��龙商业物业管理有限公司的第一、二、三组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告郑州宝龙商业物业管理有限公司的第四组证据不能证明其所要证明的事实，且被告予以否认，本院不予采信。

本院根据认定的证据及庭审查证，对本案事实确认如下：

2010年6月17日，原告郑州宝龙商业物业管理有限公司与谭敬兰签订《委托租赁协议》两份，约定：谭敬兰将其购买的郑州宝龙城市广场第三层编号为A3147的商业店面之租赁和经营管理事宜委托原告代为管理，原告郑州宝龙物业商业管理有限公司代表谭敬兰以原告名义与承租人签订租赁合同，并代表谭敬兰对委托物业进行管理，代表谭敬兰以原告名义履行租赁合同中出租人的权利和义务。合同期限自2015年11月1日。后原、被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：原告将其所有���郑州宝龙城市广场A3147商铺租给被告使用，租赁场所建筑面积为42.98平方米，租赁期限为五年，自2010年11月1日起至2015年10月31日（暂定，该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指出租方向承租方交付租赁场所且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日）；免租期为九个月，首年免租六个月，次年免租三个月，免租期间所产生的一切管理费、水、电、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担；租金、管理费和其他与面积有关的费用均按租赁场所建筑面积为计价基准，第一个租赁年度租金以租赁场所建筑面积24元／㎡／月计算，每月租金1032元，第二个租赁年度租金以租赁场所建筑面积31元／㎡／月计算，每月租金1332元，第三个租赁年度租金以租赁场所���筑面积54元／㎡／月计算，每月租金2321元；物业管理费暂定6元／m2／月，按月支付，承租方自用水费、电费、通讯费等费用，由经营管理公司根据实际使用量向承租方收取，或由承租方自行缴付。承租方应于每月一日向郑州宝龙商业物业管理有限公司支付当月租金，并向经营管理公司支付当月物业管理费和上月发生的其他水、电、空调、通讯等费用，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，但最迟不得迟于该月5日；如逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，承租方应向郑州宝龙物业商业管理有限公司支付应付款项的3‰作为违约金；承租方未能支付、不支付、或者迟延支付租金、管理费或其他费用且未能于十五日内付清，构成根本违约，出租人有权单方解除合同，承租人须在五天内清空并撤出租赁场所。

2010年6月17日，被告陈灏交纳商铺A3147的履约保证金2064元及首月租金1032元。2010年7月12日，被告陈灏在《规约的遵守承诺书》上签字确认。2010年7月21日，被告陈灏在《宝龙广场商铺交接确认单》签字确认。2010年8月2日，被告陈灏交纳商铺A3145和A3147的物业费9054.36元。2012年6月28日，原告与郑州宝龙置业发展有限公司向被告发出解除合同告知函，但被告并未签收。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与谭敬兰签订的《委托租赁协议》系合同双方的真实意思表示，该合同合法有效。原告与被告陈灏签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，系原、被告真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原��被告双方应严格履行《宝龙城市广场商业店面租赁合同》项下的全部权利义务。

原告请求确认原、被告签订的租赁合同已经解除，并请求判令被告清空并撤出租赁场所，将租赁场所交予原告，按照双方约定，原告有权单方面解除合同并要求被告五日内清空并撤出租赁场所，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。

原告请求自2010年6月至2012年6月的租金13296元，按照双方约定，租金支付方式为第一年度每月租金1032元，第二年度每月租金1332元，第三年度每月租金2321元，首年免租六个月，次年免租三个月，自2010年7月21日起至2012年6月止，扣除首年免租期六个月和第二年度免租期三个月，计算租金为16848元，扣除已交纳首月租金1032元，被告应支付的租金数额为15816元。原告请求不超过该数额，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。

原告请求2010年6月至2012年6月的物业经营管理费3481.14元，按照双方约定物业管理费为6元／㎡／月，免租期内的管理费、水、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担，以建筑面积为42.98平方米计算2010年6月至2012年6月的物业经营管理费为3610.32元。原告请求不超过该数额，本院予以支持。

原告请求2010年5月至2012年6月止的水电费用共计292.6元，但未能提供证据证明被告发生水电费用的数额。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。

原告请求支付物业经营管理费、水电费用共计17069.74元自2012年7月6日起至判决生效之日止的违约金，因原告未能证明水电费用数额，故对水电费用的违约金部分，本院不予支持。根据双方约定，承租方应于每月一日支付当月租金、管理费和上月水、电、空调、通讯费，不得迟于该月5日，如逾期支付，每逾期一日，承租方应支付应付款项的3‰作为违约金。原告证明被告所欠的租金、物业经营管理费计算至2012年6月为16777.14。被告辩称合同约定违约金明显过高，本院认为双方约定违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算，故对原告自2012年7月6日起计算租金、物业经营管理费16777.14元违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告郑州宝龙商业物业管理有限公司与被告陈灏之间的租赁合同，被告陈灏于本判决生效后五日内清空并撤出郑州宝龙城市广场三层编号为A3147的店铺。

二、被告陈灏于本判决生效后十日内支付原告郑州宝龙商业物业管理有限公司租金、物业管理费一万六千七���七十七元一角四分，并按照上述费用按中国人民银行同期贷款利率支付自二〇一二年七月六日起至本判决确定还款之日止的违约金。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百五十五元，由被告陈灏负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　赵宜勇

审　判　员　　崔　敏

代理审判员　　秦海伟

二〇一三年二月十六日

��记员邢薇