河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2012）开民初字第5825号

原告郑州宝龙置业发展有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路33号。

法定代表人许××，董事长。

委托代理人张翔，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

委托代理人侯文锋，北京市大成律师事务所郑州分所律师。代理权限：特别授权。

被告王新海。

委托代理人刘攀忠，河南国赢律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告郑州宝龙置业发展有限公司与被告王新海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州宝龙置业发展有限公司委托代理人张翔和被告王新海的委托代理人刘攀忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州宝龙置业发展有限公司诉称：2011年3月7日，原告与被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，约定：原告将其所有的郑州宝龙城市广场A3109商铺租给被告使用，租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止；第一个租赁年度月租金为10778元，第二个租赁年度月租金为14371元，被告应于每月1日向原告支付当月租金，被告每逾期支付一日，应向原告支付应付款项的日千分之三作为违约金；同时，该合同约定被告逾期支付租金、管理费或其他费用且未能在15日之内付清所有未付款项的视为根本违约，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，而被告却未依约向原告交纳租金，原告先后多次催要，被告均未交纳，已构成根本违约。原告遂于2010年6月向被告发出书面《解除合同告知函》，解除了双方签订的租赁合同。合同解除后，被告至今仍未向原告补交拖欠的租金，也未从租赁房屋中搬出。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求确认原告与被告签订的租赁合同已解除，被告清空并撤出租赁房屋，将租赁房屋交予原告；判令被告支付拖欠原告的租金计60902元并按上述欠款数额日千分之三的标准向原告支付自2012年7月6日起至实际支付之日止的违约金，并判令被告承担本案诉讼费。

被告王新海辩称，本案租赁合同并未解除，原告并未向被告送达解除合同的通知，被告并未收到，且目前该店铺由原告实际控制，其诉请判令被告清空并搬出与事实相矛盾；自店铺交付至2012年6月之前，被告并未拖欠租金（除免租期外），原告要求被告支付的违约金系其主张的合同解除后的金额，其主张并无合同依据，另外合同约定的违约金过高，按日千分之三明显过高；在店铺经营前后，宝龙城市广场广大业主就该市场的培育情况，市场经营环境及配套事实问题一直和原告及其受托方商业管理公司进行交涉，双方发生矛盾冲突是客观事实，而且有关政府部门就此事予以调解，且当时原告及其商业管理公司违反合同约定，并非法占有店铺，导致本案诉讼，被告保留追究其违约责任的法律权利。

原告郑州宝龙置业发展有限公司为支持其诉讼请求，提交了如下证据：

第一组证据：《房产证》、《宝龙城市广场商业店面租赁合同》、《收据》存根（2011年3月15日）原件各一份，证明原、被告双方签订《租赁合同》，原告将A3109商铺租赁给被告，租赁期限5年，自租赁场所实际交付之日起算，首年租金10778元／月，次年租金14371元／月；被告应于每月一日（最迟不得迟于该月5日）向原告支付当月租金；如逾期支付，每逾期一日，被告应向原告支付应付款的3‰作为违约金；被告于2011年3月15日交纳履约保证金。原被告签订的《租赁合同》合法有效，被告应按照合同约定的时间和金额向原告支付租金。

第二组证据：《商户开业承诺书》、《房屋交接确认书》、《收款收据》存根（2011年3月16日）各一份，证明原告于2011年3月16日将租赁场所交付给被告，被告在《商户开业承诺书》、《房屋交接确认书》等进场文件上签字确认，并于2011年3月16日向原告交纳首期物业费10830元。租赁期限和租金应从2011年3月16日起算。

第三组证据：《国内特快专递邮件详情单》、《解除合同的告知函》各一份，证明被告长期拖欠租金、物业费等款项，已构成《租赁合同》约定的解除条件，原告于2012年6月向被告发出《解除合同的告知函》，解除《租赁合同》并催缴各项欠款。被告未在法律规定的期限内对原告解除合同的行为提出异议，《租赁合同》已解除。

第四组证据：《王新海租金欠费明细》一份，证明自2011年3月16日至2012年6月30日，被告共欠付租金60902元，违约金应按日3‰的标准自2012年7月6日起计算至实际支付之日止。

被告王新海对原告郑州宝龙置业发展有限公司的证据发表以下质证意见：对第一组证据中的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，真实性无异议，但该租赁合同证明了免租期的约定，该合同约定的违约金过高；对第二组证据中的《房屋交接确认书》显示的日期是2011年3月16日，为六个月，扣除第一年免租期六个月和第二年免租期三个月，扣除被告所缴纳的保证金含三个月的房租，通过办事处调解，被告不应支付原告租金；对第三组证据中的《国内特快专递邮件详情单》，该证据被告并未收到，而且解约发出主体不明确，解约对象租赁合同不明确，在解约前我方并未收到相关履行合同义务的通知，且双方在2012年5月，已由办事处协调解决此事，被告对该证据不予认可；对第三组证据中的《解除合同的告知函》不予认可，详情单是商业管理公司所发，并非原告所发，解约主体错误，对退回原因持有异议，不予认可；对第四组证据，不予认可，系单方制作，被告并未签字。

被告王新海为支持其诉讼请求，提交了如下证据：证据1、办事处反映材料一份，证明在2012年5月，双方在政府部门协调处理此事的事实，原告不应在此期间违约强行收铺，不需支付租金及商铺不适租情况；证据2、视频资料一份，证明2011年、2012年被告就宝龙城市广场的经营状况、收费状况、硬件设施，不符合约定的问题和原告发生矛盾，政府相关部门介入解决此事的事实。

原告郑州宝龙置业发展有限公司对被告王新海的证据发表以下质证意见：对证据1，该证据不是原件，真实性不予认可，其次该情况说明系案外人出具，其身份无法确认，且与本案无关联性，情况说明中反映的情况与事实不符，也无相关证据印证，对证据2，被告仅提交视频复制件，真实性不予认可，此外该视频无法确定其拍摄时间及拍摄位置，视频中根本未显示被告租赁商铺的情况，与本案没有关联性，不能作为证据认定。

本院根据原、被告诉辩意见，对原、被告证据作如下认证：原告郑州宝龙置业发展有限公司的第一、二组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告郑州宝龙置业发展有限公司的第三、四组证据不能证明其所要证明的事实，本院不予采信；被告的证据1、2与本案不具有关联性，本院不予采信。

本院根据认定的证据及庭审查证，对本案事实确认如下：

2011年3月7日，原、被告签订《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，双方约定，原告将位于郑州市农业路与九如路的郑州宝龙城市广场第三层的编号为A3109的店铺出租给被告，租赁场所建筑面积为513.26平方米，租赁期限为五年，自2011年5月1日起至2016年4月30日（暂定，该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指出租方向承租方交付租赁场所且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日）；免租期为九个月，首年免租六个月，次年免租三个月，免租期间所产生的一切管理费、水、电、煤气、通讯等相关费用均由承租方自行承担；租金、管理费和其他与面积有关的费用均按租赁场所建筑面积为计价基准，第一个租赁年度租金以租赁场所建筑面积21元／㎡／月计算，每月租金10778元，第二个租赁年度租金以租赁场所建筑面积28元／㎡／月计算，每月租金14371元，第三个租赁年度租金以租赁场所建筑面积49元／㎡／月计算，每月租金25150元。物业管理费暂定6元／m2／月，按月支付，承租方自用水费、电费、通讯费等费用，由经营管理公司根据实际使用量向承租方收取，或由承租方自行缴付。承租方应于每月一日向郑州宝龙置业发展有限公司支付当月租金，并向经营管理公司支付当月物业管理费和上月发生的其他水、电、空调、通讯等费用，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，但最迟不得迟于该月5日；如逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，承租方应向郑州宝龙置业发展有限公司支付应付款项的3‰作为违约金；承租方应在合同签订后7日内向出租方支付相当于第一个租赁年度内的两个月租金的款项（21556元）作为履约保证金，在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，在承租方无违约情况下，履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还承租方；承租方未能支付、不支付、或者迟延支付租金、管理费或其他费用且未能于十五日内付清，构成根本违约，出租方有权单方解除合同，承租方须在五天内清空并撤出租赁场所。

2011年3月15日，被告王新海向原告支付租金10778元和保证金21556元。2011年3月16日，原告将租赁场所交出，被告王新海在《房屋交接确认书》上签字确认。后被告未再支付租金。2012年6月28日，原告向被告发出解除合同告知函，但被告并未签收。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《宝龙城市广场商业店面租赁合同》，系原、被告真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告双方应严格履行《宝龙城市广场商业店面租赁合同》项下的全部权利义务。

原告请求确认原、被告签订的租赁合同已经解除，并请求判令被告清空并撤出租赁场所，将租赁场所交予原告，按照双方约定，被告未能在合同约定的期限内支付租金，原告有权单方面解除合同并要求被告五日内清空并撤出租赁场所，原告发出解除通知并未送达被告，该解除通知不发生法律效力。考虑到被告违约事实，本院对原、被告之间的合同予以解除。故对原告要求判令被告清空并撤出租赁场所、将租赁场所交予原告的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称店铺实际由原告控制，并未举证证明，对被告该辩称，本院不予支持。

原告请求自2011年3月16日至2012年6月30日止的租金60902元，按照双方约定租金支付方式为第一年度每月租金10778元，第二年度每月租金14371元，首年免租六个月，次年免租三个月，自2011年3月16日起扣除免租期，计算租金至2012年6月30日止为71680元，扣除被告已交首月租金10778元，被告应支付租金数额为60902元。因双方合同约定，在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，故不再扣除被告交纳的保证金21556元。故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。

原告请求被告支付租金60902元自2012年7月6日起至实际支付之日止的违约金，根据双方约定，承租方应于每月一日支付当月租金、管理费和上月水、电、空调、通讯费，不得迟于该月5日，如逾期支付，每逾期一日，承租方应支付应付款项的3‰作为违约金。被告辩称合同约定违约金明显过高，本院认为双方约定违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算，故对原告请求的租金60902元自2012年7月6日起计算违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告郑州宝龙置业发展有限公司与被告王新海之间的租赁合同，被告王新海于本判决生效后五日内清空并撤出郑州宝龙城市广场第三层的编号为A3109的店铺。

二、被告王新海于本判决生效后十日内支付原告郑州宝龙置业发展有限公司租金六万零九百零二元，并按照上述费用按中国人民银行同期贷款利率支付自二〇一二年七月六日起至本判决确定还款之日止的违约金。

三、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二千四百五十六元，由被告王新海负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　赵宜勇

审　判　员　　崔　敏

代理审判员　　秦海伟

二〇一三年二月十六日

书　记　员　　邢　薇