河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）开民初字第3544号
原告罗健。
被告王银风。
委托代理人何洪涛，河南方邦律师事务所律师。
原告罗健与被告王银风房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗健及其委托代理人任清泉，被告王银风及其委托代理人何洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年10月，原告以被告名义集资购买郑州金东房地产开发部郑东新区商务内环“五行嘉园”A41-45号2号楼南2单元403（原B座北单元4层C3户）164.64平方米房屋一套，双方签订协议书约定“乙方（原告）履行甲方（被告）与郑州金东房地产开发部签订的编号为0001285号购房协议书上所约定的权利义务”，原告按双方约定以被告名义分几次向郑州金东房地产开发部支付购房款及税款共计368896元（购房款322200元、税费及其它46696元）。并按约向被告支付3万元购房资格转让费。该房建成后，被告于2010年5月26日未经原告同意，擅自将该房转让给他人，构成事实违约，其违约行为给原告造成巨大损失。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告购房款368896元，返还原告转让费3万元；2、被告支付违约金5万元，并按合同支付购房款利息169230.49元；3、被告赔偿原告可得利益损失约120万元。
被告辩称，1、原告自身存在过错，从2004年付房款后，仅有一次向被告主张房屋的权利。2、被告不应当赔偿原告可得利益。3、房屋转让《协议书》是原告单方打印、签字后，让被告签字。原告诉请房屋升值损失约120万元，没有依据。4、原告既起诉违约金，又起诉可得利益损失，不符合法律规定。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、协议书，证明双方转让购房资格成立及原告按约履行。证据2、收条，证明原告向被告支付购房资格转让费3万元。证据3、购房协议书，证明原告以被告名义集资购房并支付房款。证据4、交款收据6份，证明原告以被告名义付房款368896元。证据5、交通银行现金交款单2份，证明原告按金东房地产部要求亲自交纳购房款。
被告对原告证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，但协议书是原告打印后找被告签的字。对证据2真实性无异议，但3万元是劳务费，原告转让的是房产，并非购房资格。对证据3、4、5、6无异议。
被告为支持其答辩意见，向本院提供其在郑州市房产档案馆查询到权利人为罗健郑州市房屋登记薄复印件，证明原告在郑州市区有五套房产，依据郑州市的限购令，原告在2011年后已无权购买诉争房屋，其在明知情况下于2012年起诉。
原告对被告提供证据质证意见如下：对证据真实性无异议，但与本案无关。
经审理查明，2004年10月26日，原、被告双方签订协议书，约定：被告同意将郑州金东房地产开发部承建的“五行嘉园”商住楼B楼北单元4层C3户，房型三室二厅二卫，建筑面积164.64平方米（以下简称“商住楼C3户”）转让给原告，并对双方权利义务及违约责任约定如下：1、原告履行被告与郑州金东房地产开发部签订的编号为0001285号“购房协议书”上所约定的权利义务。2、被告应在与郑州金东房地产开发部签订“商住楼C3户”买卖合同时签署原告的名字，或在取得该房产权利证书（房屋所有权证书）后无条件尽快协助原告将该房过户到原告名下，并有义务协助原告办理该房相关手续。3、原告向被告支付4万元现金，作为被告将“商住楼C3户”过户给原告的劳务费，支付方式为先支付三万元，被告取得该房产权利证书交给原告后再支付一万元。4、如原告违约，被告不予退还原告4万元劳务费，同时在10日内原告需向被告支付5万元违约金。5、如被告违约，被告须在10日内退还原告支付给被告的4万元劳务费和原告按0001285号“购房协议书”支付的购房款及利息，并支付原告5万元违约金。
2004年10月28日，被告与郑州金东房地产开发部签订编号为0001285号购房协议书，约定：被告所购房屋为“五行嘉园”商住楼B楼北单元4层C3户，房型三室二厅二卫，建筑面积164.64平方米，单价为人民币1957元／㎡，购房款为人民币322200元，该房款不含天然气、暖气集资费，此款应在签订正式合同时付清，此房款不含维修基金及交易税费，此款应在办理房产证时结清。定金5万元，本协议签订时必须付清，首付时并入首付款，经双方协商，被告同意首付不少于总房款的50%并按下列方式支付房款：签订本协议后，自签约之日起当日内首付人民币162000元，工程揭顶时付清其余款项人民币160200元。
上述协议签订后，原告以被告名义两次向郑州金东房地产开发部共交纳购房款322200元，并向被告支付房屋转让费3万元。2006年7月20日，原告又以被告名义向郑州金东房地产开发部交纳代收税费18848元、代收契税3222元、代收维修基金10702元。被告对前述交款情况在庭审中无异议，并称其已将该房屋转让他人，且于2010年12月23日办理了房屋所有权证。被告亦未将前述原告以其名义交纳房屋有关款项退还原告。
另查明，（一）河南天和物业管理有限公司五行嘉园综合部于2012年7月25日出具证明显示，被告王银风将42-2-403室2008年9月--2010年12月的物业费、水费已结清，2008年水表读数为：12吨，房屋面积办证之前为：164.64平方米。
（二）郑州市房产档案和信息中心提供材料证明：2010年郑州市郑东新区商品房销售均价为7746元／平方米。
以上事实有原、被告双方签订协议书、被告出具收条、被告与郑州金东房地产开发部签订购房协议书、原告以被告名义交纳房款等收据复印件、原告经交通银行交纳房款等现金交款单、河南天和物业管理有限公司五行嘉园综合部出具证明、本院调取郑州市房产档案和信息中心出具证明及本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告双方签订的协议书，意思表示真实，权利义务关系明确，其内容并不违反国家有关法律、行政法规强制性规定，系有效合同，应当受到国家法律保护，双方皆应按协议约定履行各自义务。
原告依约以被告名义向郑州金东房地产开发部交纳购房款322200元及维修基金等款项，并依约向被告支付转让费3万元，系对双方签订协议义务履行，而被告未能按约定将房屋转让给原告并卖给他人，系违约行为，应承担相应违约责任。
关于原告请求被告返还购房款368896元（含交纳税费18848元、契税3222元、维修基金10702元）及转让费3万元、违约金5万元，理由正当，本院予以支持；
关于原告请求被告支付购房款利息，因被告按约定应支付违约金且已得到本院准许，故该项请求本院不予支持；
关于原告请求被告因将房屋转让他人赔偿其可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，可得利益是指合同履行后可以获得的利益。因此，应依据出卖方给付合同时的价格和违约时标的物的公正市场价格之间的差价来确定可得利益损失。经查，本案中被告未能依约将房屋交付原告并办理相关手续等，而是将房屋转让他人，其行为已侵犯原告的合法权益，原告因此所受到的损失被告应予以补偿。被告庭审前向本院提供房屋转让他人买卖合同复印件，但在庭审时被告未将该转让他人买卖合同复印件作为证据提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条之规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。因此，本院参照2010年郑州市郑东新区商品房销售均价7746元／平方米计算原告因此所受损失，被告应赔偿原告损失906405.44元（164.64平方米×7746元／平方米-368896元）。原告关于该项请求过高部分，本院不予支持。被告辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王银风返还原告罗健购房款三十六万八千八百九十六元（含交纳税费一万八千八百四十八元、契税三千二百二十二元、维修基金一万七百零二元）及转让费三万元，并支付违约金五万元，共计四十四万八千八百九十六元，于本判决生效之日后十日内履行完毕。
二、被告王银风补偿原告罗健损失九十万六千四百零五元四角四分，于本判决生效之日起十日后履行完毕；
三、驳回原告罗健的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的
债务利息。
案件受理费二万一千一百六十三元整，由原告罗健负担五千三百八十七元三角，被告王银风负担一万五千七百七十五元七角。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长 苏占卿
审判员 刘冰泉
审判员 李建涛
二〇一三年三月十四日
书记员 易 辉
