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魏 1 楼
专长：
一、评标小组仅 3 人：程序违法
不合法。依据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第 28 条，评标委员会必须是5 人以上单数，且物业管理专家不少于成员总数的 2/3。仅 3 人明显违反法定人数要求，属于程序严重违法。
二、程序违法≠合同必然无效
1. 法律定性
《物业管理条例》第 24 条 “应当招标” 属强制性规定，但司法实践对其是 “管理性” 还是 “效力性” 存在分歧：
效力性说：违反则合同无效(如山东高院判例)。
管理性说：仅面临行政处罚(罚款、责令改正)，合同不当然无效。
仅严重违法 + 损害业主 / 公共利益(如围标、串标、利益输送)，法院才更可能认定无效。
2. 实务后果
行政责任：住建部门可责令改正、罚款、撤销中标结果。
民事效力：
仅人数违法、无其他恶意：合同通常有效，但可被投诉要求重新招标。
人数违法 + 围标 / 串标 / 关联交易：合同无效，业主可拒付物业费、要求更换物业。
2026-03-25
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